根抵当権が付いた不動産を売却する際の注意点は？売却の流れも解説

相続によって取得した物件に、「根抵当権」が設定されているケースがあります。
なかには物件を相続後、すぐに売りに出したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権が付いている物件を売却する場合、まずはこの根抵当権を抹消する必要があります。
今回は、根抵当権が付いた不動産を売る際の注意点や手続きの流れについて解説します。
山口県福岡県で根抵当権の付いた不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておきたい！根抵当権の特徴

根抵当権とは、将来発生する複数の債務をまとめて担保するための権利です。
主に事業者向けに利用される担保手法ですが、不動産の売買や住宅ローンの契約において、個人にも関係してくるケースがあります。
まずは根抵当権とは何か、その特徴から確認しておきましょう。

特徴①極度額の範囲内で何度でも借り入れができる

根抵当権の大きな特徴は、限度額の範囲内であれば、繰り返し融資を受けられることです。
たとえば極度額を1,000万円に設定した場合、まず500万円を借りて後から残りの500万円を追加で借りることも可能です。
また抵当権とは異なり、融資を全額返済しても根抵当権は自動的には消滅しないため、再度の借入れもスムーズにおこなえるという利点があります。

特徴②登記の手間と費用が省ける

抵当権を設定する際には「設定登記」が必要となり、借入額に応じた登録免許税（通常税率は 0.4%）を支払う必要があります。
同じ不動産を担保に何度も融資を受けたい場合には、その度に抵当権の設定登記をおこない、登録免許税を納めなければなりません。
司法書士に手続きを依頼する際には、数万円の別途手数料も発生します。
一方、根抵当権は最初に一度だけ設定登記をしておけば、極度額の範囲内で何度でも融資を受けることが可能です。
追加の登記や登録免許税が不要なため、抵当権と比べて登記にかかる手間やコストを大きく抑えられる点がメリットです。

根抵当権と抵当権の違い

根抵当権権と混同されやすいものに、抵当権があります。
抵当権は、特定の借入れに対して設定される担保権で、借入金を完済すると抵当権も消滅します。
これに対し、根抵当権は極度額の範囲内で繰り返し借入れが可能で、一度借入金を完済しても消滅しません。
抵当権は単発の融資に使われるのに対し、根抵当権は継続的な融資や取引関係の担保に適しています。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れ

根抵当権が付いている不動産は、一般的な不動産に比べて売却が難しいといわれていますが、売却できないわけではありません。
なるべくスムーズに売却を進めるためにも、根抵当権付き不動産の売却手順を確認しておきましょう。

売却の流れ①残債と査定額を確認する

根抵当権が設定されている不動産を売却する際は、まず残債と査定額を確認します。
査定額が残債を上回っていれば問題なく売却できますが、下回っている場合はその差額を自己資金で補わなければなりません。
自己資金での補填が難しい場合は、任意売却や他の不動産を担保にするなどの代替手段を検討する必要があります。
任意売却とは、ローンの完済が難しい場合に、債権者から許可を得て物件を売却することです。
任意売却で得た資金は残債の返済に充てられますが、高値で売却しやすいので、競売と比べて残債を大幅に圧縮できる可能性があります。

売却の流れ②債権者と話し合う

債務を完済できる目処が立ったら、債権者である金融機関との交渉に移ります。
根抵当権の抹消には金融機関の同意が不可欠ですが、抹消に応じないケースも少なくありません。
なぜなら、根抵当権が設定された不動産は継続的な担保価値が見込めるためです。
もし抹消に応じてくれない場合は、状況を丁寧に説明し、粘り強く交渉を重ねることが重要です。
なお、任意売却を検討する場合も、債権者である金融機関から承諾を得なければなりません。
交渉に時間がかかる可能性もあるため、いずれにしても早めに不動産会社にご相談ください。

売却の流れ③元本確定をおこなう

金融機関の同意が得られたら、次に「元本確定」の手続きをおこないます。
元本確定とは、根抵当権において借入額をその時点で確定させ、追加の借入ができなくなる状態にすることです。
元本確定をおこなうと、それ以降は新たな融資を受けられなくなり、根抵当権は通常の抵当権と同じような性質になります。
そのため、元本確定後に残債を完済すれば、根抵当権を抹消することができます。

売却の流れ④売却活動をおこなう

根抵当権の抹消登記が完了すれば、不動産の売却が可能になります。
売却手続きは通常の不動産と同様で、販売活動、売買契約、引き渡しと進んでいきます。
なお、根抵当権の抹消登記は引き渡し時までに完了させておかなければなりません。
売却スケジュールを立てる際には、抹消登記の手続きにかかる期間も考慮しておきましょう。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

最後に、根抵当権の設定された不動産を売却する際の注意点を解説します。

注意点①所有者と債務者が異なる場合がある

根抵当権によっては、設定された不動産の所有者と、実際に融資を受けた債務者が異なるケースがあります。
たとえば、親族や関連会社の債務を担保する目的で根抵当権が設定されている場合、所有者自身が借入状況を正確に把握していないことも少なくありません。
このような場合、所有者が知らないうちに借入額が増えており、不動産を売却しようとしても、売却代金で債務を完済できないといったトラブルが生じる可能性があります。
とくに根抵当権は極度額の範囲内で繰り返し借入が可能なため、予想以上に債務が膨らんでいるケースもあります。
不動産を売却する際には、あらかじめ債務の残高や根抵当権の内容を確認し、専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

注意点②元本を確定すると元に戻せない

前述のように、元本が確定すると、その時点で根抵当権は通常の抵当権と同様の扱いとなります。
つまり、再度資金を借り入れようとしても、既存の根抵当権を使って融資を受けることはできなくないということです。
また、一度確定した元本については、その後に当事者間で合意しても根抵当権としての性質に戻すことはできません。
これは根抵当権の構造上、元本確定後に新たな債権を担保する仕組みが存在しないためです。
今後の融資計画や不動産の活用を見据えている場合には、元本確定のタイミングを慎重に検討する必要があります。

注意点③完済後は早めに抹消手続きをおこなう

残債を返し終えたら、できるだけ早めに抵当権の抹消手続きを行いましょう。
期間が空けば空くほど手続きが複雑になり、余計な手間や費用がかかる可能性が高まります。
また、金融機関が発行する「登記原因証明情報（資格証明書）」には発行から3か月という有効期限があります。
期限を過ぎた場合、再度書類を取り寄せる必要が生じるため、スムーズな抹消のためにも早めの対応を心がけましょう。

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まとめ

根抵当権が設定された不動産を売却には、まず残債と査定額の確認が必要です。
残債が査定額を上回る場合は、自己資金での補填や任意売却を検討しなければなりません。
任意売却でも通常の売却でも、金融機関の同意を得る必要があるため、早めに不動産会社にご相談ください。
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