不動産を売るときの確認事項とは？チェックするべき3つのポイントを解説！

不動産を売るときは、さまざまな確認事項があります。
売却に支障が生じたり、トラブルが発生したりするのを防ぐためには、確認事項をしっかりとチェックすることが大切です。
そこで今回は不動産を売るときの確認事項を、名義と状態、周辺環境の3つに分けて解説します。
山口県や福岡県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を売るときに確認するべきこと①名義に関する確認事項

不動産を売ることができるのは、名義人だけです。
そのため、売る前に名義を確認しておかないと、不動産売却を進められなくなるかもしれません。
不動産の名義は、登記事項証明書（登記簿謄本）や登記識別情報通知（権利証）などで確認できます。
登記事項証明書は、不動産を管轄する法務局で取得できます。
電子データ化される前は登記簿謄本と呼ばれていましたが、内容はどちらも同じです。
登記識別情報通知は、登録名義人となった方にのみ通知される書類です。
以前は権利証が発行されていたので、不動産の所有者の手元にはどちらかがあるでしょう。
名義を確認した結果、以下に該当する場合は、不動産を売る際に注意が必要です。

• 名義人が売主ではない
• 共有名義になっている

これらのケースに該当した場合はどうしたら良いのか、それぞれ確認しておきましょう。

不動産の名義人が売主ではない場合の売却方法

名義人が売主ではない場合は、名義変更が必要です。
これは、相続した不動産を売却する際によくあるケースです。
不動産の名義変更をする際は、所有権移転登記をおこないます。
所有権移転登記は、登記申請書を作成して、必要書類とともに不動産を管轄する法務局に提出して申請します。
所有権移転登記が終わり、不動産の名義人が売主に変更されたら、不動産売却が可能です。
なお、相続にともなう所有権移転登記は相続登記と呼ばれ、2024年4月から義務化されることが決定しました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料が科されてしまいます。
ですから、不動産を相続した場合は、売却する予定がなくても早めに相続登記の手続きをおこないましょう。

不動産が共有名義になっている場合の売却方法

共有名義とは、不動産を複数人で所有している状態のことです。
不動産を共有することになる事情には、「相続した不動産をほかの相続人と平等に分けた」「マイホームを夫婦の共有名義にした」などがあります。
不動産が共有名義の場合は、共有者全員の同意がないと売ることができません。
1人の判断では売却できないので、ほかの共有者にきちんと相談して同意を得ましょう。

不動産を売るときに確認するべきこと②状態に関する確認事項

不動産売却によるトラブルを防ぐためには、売る前に物件の状態を確認することが大切です。
おもな確認ポイントは、土地の境界線が確定されているかと、建物の破損や不具合を把握できているかです。
これらを確認するべき理由や、トラブル防止のためにやるべきことを、それぞれ解説します。

売る前に確認するべき不動産の状態1：土地の境界線

不動産を売る前に境界線を確認するべき理由は、未確定だとトラブルの発生が懸念されるからです。
普段生活するうえでは問題がなくても、境界に対する認識の違いなどが発覚すると、トラブルになるかもしれません。
そのため、境界線が確定されていない不動産は購入検討者が不安を感じてしまい、なかなか売れない可能性があります。
売却する土地の境界線が未確定の場合は、売る前に土地家屋調査士などに依頼して、境界確定測量をおこなっておきましょう。

売る前に確認するべき不動産の状態2：建物の破損や不具合

建物の破損や不具合を確認するべき理由は、契約書に記載されていない破損などが売却後に見つかると、契約不適合責任を問われてしまうからです。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約した内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
契約不適合責任が認められると、売主は買主から修繕や代金減額などを求められてしまいます。
売主が知らなかった破損や不具合も対象になるので、注意が必要です。
ただし、不動産に破損や不具合があっても、契約書に記載があり買主が了承している場合は、責任を問われることはありません。
そのため、不動産を売る前に、状態をしっかりと把握することが大切なのです。
不動産には、一見しただけではわからない破損や不具合もあるので、ご自身だけで確認すると見落としが心配になるかもしれません。
その場合は、専門家による住宅診断である「ホームインスペクション」を実施しましょう。
ホームインスペクションでは、住宅診断士による細かい調査がおこなわれるので、建物の正確な状態がわかります。
すると、契約不適合責任の心配が軽減するほか、買主の安心につながって早期売却できる可能性も高まります。
費用はオプションの有無などによって変わりますが、基本調査だけなら5万円ほどで実施できるので、必要に応じて検討してみましょう。

不動産を売るときに確認するべきこと③周辺環境に関する確認事項

不動産を売る前に周辺環境を確認する目的は、トラブルの回避です。
また、物件のアピールポイントを知るためにも、周辺環境の確認は必要です。
どのようなことを確認するべきなのか、それぞれ解説します。

トラブル回避のために確認するべき周辺環境とは

不動産の売却後に周辺環境の問題が発覚すると、売主は契約不適合責任を負ってしまいます。
契約不適合責任は不動産自体の破損や不具合だけではなく、法律や心理的なもの、環境に関することも対象になるからです。
たとえば、建ぺい率や容積率を満たしていない物件や、過去に殺人事件が起こっている物件などを売る場合は、買主にきちんと伝えなくてはなりません。
周辺環境では振動や騒音、墓地などの嫌悪施設があることは伝える必要があるので、しっかりと確認することが大切です。
なお、近隣トラブルがある場合も、売る前に伝えたほうが良いでしょう。
ただし、近隣トラブルは人によって感じ方が異なるため、伝えるべきなのか悩むケースも少なくありません。
そのような場合に判断するポイントの1つは、一般的に考えて問題があるかどうかです。
また、不動産会社の担当者に相談すると、経験などに基づく適切なアドバイスを受けられるでしょう。

アピールポイントを知るために確認するべき周辺環境とは

周辺環境で問題のあることは、買主に伝えなくてはなりません。
一方、周辺環境の良い点は、不動産のアピールに使えます。
たとえば、最寄り駅が急行停車駅であることや、ターミナル駅にアクセスしやすいなど、交通の利便性が高いことは大きなアピールポイントです。
最寄り駅から近いことや、主要道路からのアクセスの良さなども、好印象を与えられるポイントでしょう。
ほかにも、以下のような周辺環境は、不動産を売る際にアピールできます。

• 買い物の利便性が高い
• 周囲に高い建物がなく日当たりが良い
• 静かな環境で落ち着いて生活できる
• 公園や学校が近くて子育てしやすい環境である

周辺環境は実際に生活しないとわからないことが多いので、住人だけが知る情報を購入検討者に伝えると、物件に興味を持ってもらえる可能性が高まるでしょう。

まとめ

不動産を問題なく売るためには、確認しておくべきことがあります。
おもな確認事項は不動産の名義や状態、周辺環境です。
これらをしっかり確認しておかないと、不動産を売ることができなかったり、売却後にトラブルが発生したりする可能性があるので注意しましょう。