不動産の相続税評価額とは？家屋・建物と土地の計算方法を解説

相続税が発生し、相続税の支払い義務が生じるかは、相続財産にどのくらいの価値があるのか把握するところから始めなければなりません。
その価値を評価する方法は財産ごとに決められており、その評価方法に沿って計算した財産の価額を「相続税評価額」といいます。
そこで、不動産の相続税評価額とはなにか、家屋・建物、土地の計算方法について解説します。
山口県・福岡県全域で相続にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の相続税評価額とは？

相続が発生し相続財産を受け継ぐと、相続人には相続税が課税されることがあります。
その際に基準となるのが「相続税評価額」です。
ここでは、相続税評価額とはなにか、また固定資産税評価額との違いも解説します。

相続税評価額とは

相続税評価額は、相続税および贈与税を算出するときの基準となる課税価格のことをいいます。
役所が計算して通知してくるものではないため、相続人が自ら計算する必要があります。
そもそも、相続税の支払い義務が生じるかどうかは、相続財産にどのくらいの価値があるのかを把握するところから始めなければなりません。
相続財産には、現金や預貯金、不動産、有価証券などさまざまなものがありますが、これらをそれぞれ評価することにより財産の総額を知ることができます。
評価方法は、相続した財産によって異なり、その評価方法により計算した財産の価額が「相続税評価額」です。
この相続税評価額の総額に基づいて相続税の支払いが必要かどうかを判断し、必要ならどのくらいになるかを明らかにしていきます。
なお、評価方法は財産の種類によって異なりますが、原則として時価での計算になります。

固定資産税評価額との違い

相続税の申告では相続税評価額だけでなく、固定資産税評価額も使用します。
両者は、目的は異なるものの、どちらも相続税の申告で使用するため、混同しないようにしましょう。
そもそも、固定資産税評価額とは、固定資産税および都市計画税を計算するための基準となる評価額のことです。
また、登録免許税や不動産取得税の課税にも利用されます。
固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき市町村が評価および決定をおこないます。
そのため、納税者が自ら計算する必要がないことが相続税評価額と大きく違う点です。
固定資産税評価額は、毎年4～6月に送付される固定資産税の課税明細書で確認できるほか、役所にある固定資産課税台帳でも閲覧可能です。
このように、固定資産税評価額が固定資産の税額の基準になるものに対して、相続税評価額は相続税の算出の根拠となるものであり、性質は全く異なる点に注意しましょう。

不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額の計算方法は、それを故人が使用していたか、または故人が第三者に貸していた家かどうかで異なってきます。
ここでは、ケース別に相続税評価額の計算方法（家屋・建物）を解説します。

ケース①故人が利用していた場合

故人が居住用もしくは事業用として使用していた家屋の場合は、以下のような計算式で算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
つまり、この場合は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
たとえば、固定資産税評価額が3,500万円の場合は、「3,500万円×1.0＝3,500万円」となり、相続税評価額も3,500万円となります。

ケース②故人が第三者に貸していた場合

故人が第三者に家屋・建物を貸していたケースは、以下のような計算式で算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、借主が家屋を借りて使用する権利のことを指します。
借家権の割合は、家屋の評価額の30％と決まっており、借家権の分を家屋の評価額から引くことが可能です。
仮に、固定資産税評価額が2,000万円の建物を第三者に貸していたとしましょう。
この場合は、借家権の評価額は、「2,000万円×0.3＝600万円」となります。
600万円は、家屋の評価額から差し引くことが可能なため、このときの相続税評価額は「2,000万円－600万円＝1,400万円」です。
したがって、上記の計算式に当てはめると「相続税評価額＝2,000万円×（1-0.3）＝1,400万円」となります。

ケース③故人が賃貸アパートを所有していた場合

故人が賃貸アパートなどを所有していた場合は、以下の計算式で算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、賃貸している部分の床面積の割合のことです。
つまり、床面積が広い分評価額は下がることなります。
たとえば、賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が1億5,000万円、部屋全体の床面積の合計が200㎡、賃貸している部分の床面積が100㎡と仮定しましょう。
賃貸割合は、「100㎡÷200㎡＝50％」なので、この場合は、「1億5,000万円×（1-0.3×0.5）＝1億2,750万円」と計算できます。

不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

続いて、土地の相続税評価額の計算方法を見ていきましょう。
土地の評価方法は、おもに路線価方式で簡単に計算することができますが、エリアによっては路線価が決められていない場合があります。
その場合は、路線価方式ではなく、倍率方式で計算することになります。

路線価方式

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの評価額のことをいいます。
路線価が設定されているエリアの場合は、以下のような計算式で路線価をもとに相続税評価額を計算します。
相続税評価額＝路線価×各種補正率×土地面積
補正率とは、土地の形状などによる土地の価値をより正確に計算するための割合です。
整形地のような利用しやすい土地の場合は、高く評価されますが、不整形地など使いづらい土地は価値が低く評価されます。
なお、路線価が設定されているエリアかどうかは、国税庁のホームページ上で確認することができます。

倍率方式

路線価が設定されていないエリアの土地は、倍率方式で評価します。
倍率方式の場合は、以下の計算式で相続税評価額を算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率
なお、倍率についても国税庁のホームページに掲載されています。

減額要素について

土地の相続税評価額は、土地の契約関係や利用方法、地形によってさまざまな減額が認められています。
たとえば、貸家建付地の場合は、約20％ほど評価額を減額することが可能です。
そのほかにも、500㎡を超える広い宅地の場合も、条件を満たせば大幅な減額が認められています。
減額要素は、納める相続税額に大きく影響するため、税理士などの専門家に相談しながら進めていくことをおすすめします。

まとめ

相続税評価額は、相続税を計算する際のもととなる課税価格のことで、財産ごとの評価方法で算出された評価額を合計し、相続税の支払い義務が発生するかどうかを判断していきます。
建物や家屋の場合は、故人が家屋を使用していた用途によって計算方法が異なるため注意が必要です。
一方で、土地の場合は路線価が設定されているエリアの場合は路線価方式を用い、それ以外の地域では倍率方式を用いて計算します。
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