事故物件を建て替えたときの資産価値やメリットとは？費用についても解説

事故物件の売却を検討する際、多くの所有者は「このような物件に本当に買主は見つかるのか」と心配になるでしょう。
そこで今回は、事故物件を建て替えた場合、資産価値に変化はあるのか、建て替えるメリットや費用相場について解説します。
山口県福岡県全域で事故物件の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件は建て替えると資産価値が上がる？

不動産売買における「事故物件」とは、殺人事件や自殺、孤独死、事故死などが起こった物件のことを指します。
これらの出来事は「心理的瑕疵」に該当し、購入者の心理的な抵抗感を引き起こす可能性があります。
そのため、事故物件を売却する際に売主は告知義務があり、買主に事件・事故があった事実についての告知が必要です。

事故物件の建て替えで資産価値は変わる？

事故物件を建て替えても、資産価値が上がるとは限りません。
仮に物件で殺人事件が発生し、建具に血痕が残るなど物理的な損害があった場合、その建物を取り壊して新しく建て替えると、物理的な痕跡は消えるかもしれません。
しかし、過去に殺人事件があったことが心理的な影響として残るため、完全に買主の心理的抵抗を取り除くことは難しいです。
なお、新築物件への建て替えが資産価値に与える影響は、物件の築年数と立地条件によって異なります。
たとえば、築年数が経過した物件を建て替える場合、新しい建築基準に対応した建物が建設されるため、安全性や機能性については向上します。
事故物件という特性上、建て替えが過去の心理的瑕疵を消し去るわけではありませんが、新しい建物としての魅力が加わると、購入希望者にとってはプラスの評価材料となるでしょう。

建て替え後も告知義務はある

建て替えをおこなった場合でも、過去に心理的瑕疵が発生した事実は消えるわけではありません。
新たな建物が建てられたとしても、過去の出来事による影響が無くなるわけではないため、告知義務は依然として有効です。
実際、告知を怠った結果、買主から契約不適合責任を問われたり、損害賠償を請求されたりするリスクが存在します。
したがって、事故物件の建て替え後でも心理的瑕疵に関連する過去の事実は、買主に対して正確に伝えるべきです。

事故物件を建て替えるメリットとは？

事故物件の建て替えによる売却には、資産価値の上昇を期待することは難しいかもしれませんが、それでもメリットは存在します。
事故物件を解体し新しく建て替えることで得られるメリットは、以下のとおりです。

①買主が見つかりやすくなる

事故物件は、過去に発生した事件や事故による心理的瑕疵が付随しているため、一般的に市場での販売が困難になります。
しかし、建物を新築に建て替えると、これらのネガティブな印象を軽減することが可能です。
新築物件は、設備が新しく、現代の建築基準に適合しているため、安全性や機能性が高いと評価されます。
これにより、物件に対する嫌悪感が薄れます。
とくに立地が良いエリアでは、新しい建物の価格が市場相場よりも若干低めに設定されていれば、事件の過去を気にしない買主も現れる可能性が高いです。

②設計から始められる

事故物件は、過去の事件や事故の影響で、室内の汚れや不快なにおいが残っていることがしばしばです。
これらの問題を解決するためには、徹底的なクリーニングやリフォームが必要となることが多いですが、そうした改修作業には限界があり、完全に問題を解消することは困難な場合もあります。
そのため、建物を解体し、新しく建て替える選択肢が有効となります。
建て替えによって、建物の設計を最初から見直すことが可能です。
間取りや設備の配置、デザインなど、現代の住宅市場のニーズに合わせた自由度の高いプランニングが実現できます。
たとえば、ファミリー層が多い地域であれば、対面式キッチンや広いリビングスペースを設けると、より魅力的な住環境を提供することができるでしょう。
また、最新の設備を導入すると、省エネルギー性や利便性の向上を図り、購入者にとっての付加価値を高めることが可能です。

③資金調達しやすい

建て替えに際しては、住宅ローンの選択肢が広がり、リフォームローンと比較して低い金利での融資が受けられることが一般的です。
新しい住宅の建設となるため、金融機関からの信頼度も高く、有利な条件での融資が期待できます。
また、新築物件の購入に際して利用可能な住宅ローン控除を、建て替えの場合にも再度利用することができる場合があります。
しかし、事故物件の建て替えには解体費用や、仮住まいとなる賃貸物件への家賃、2回分の引っ越し費用、さらには登記費用などの追加費用が必要です。
これらの初期費用はリフォームの場合と比較して高額になることが多く、計画の初期段階でしっかりとした資金計画が求められます。
また、建て替えの工事期間が長引くことも考慮に入れる必要があります。

事故物件を建て替える際の費用相場とは？

事故物件を建て替える際の経済的な負担を理解するためには、どのくらいの費用がかかるのかを把握することが不可欠です。
建て替え費用には、解体費用のほか、登記費用や建築費用がかかります。
それぞれの相場は、以下のとおりです。

解体費用の相場

事故物件の解体費用は、建物の構造や面積によって大きく異なります。
構造物の種類に応じた1坪あたりの費用相場を以下に示します。

• 木造住宅：約3万円から5万円
• 鉄骨造住宅：約3.5万円から6万円
• 鉄筋コンクリート造住宅：約4万円から8万円

なお、上記の費用は、建物本体の解体に限ったものであり、ガレージや塀などの付属構造物の解体費用、建材の撤去費用は含まれていません。
そのため、全体的な解体費用を詳細に把握するには、解体をおこなう具体的な物件の条件を解体業者に伝え、正確な見積もりを取ることが重要です。

登記費用の相場

登記費用とは、登記を申請する際の登録免許税、司法書士に依頼する場合の手数料を指します。
新たに建築される建物に対して不動産登記が必要となり、その費用は数万円から数十万円の範囲で変動します。
建て替えにともなう登記の種類と登録免許税は、以下のとおりです。

• 建物滅失登記（建物を解体した際に必要）：登録免許税はかからない
• 所有権保存登記（新しい建物を登記する際に必要）：固定資産税評価額×0.4％
• 抵当権の設定登記（住宅ローンを組んだ際に必要）：住宅ローンの借入額×0.4％

なお、2027年3月31日までは、軽減税率が適用され、所有権保存登記は0.15％、抵当権の設定登記は0.1％に下がります。

建築費用の相場

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、建て替え費用の全国平均は3,299万円です。
新築の家を建てる際の費用は、建物の構造、使用する設備、選択する素材によって大きく異なります。
一般的に、木造よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが費用が高く、建物の階数や接道状況によっても費用に差が出ます。
具体的な費用は、依頼する建築業者によっても変わるため、見積もりを取って検討することが大切です。

まとめ

事故物件を建て替えても告知義務はなくならないため、資産価値が上がるとは限りません。
しかし、建て替えると買主が見つかりやすい、設計の自由度が上がる、資金調達しやすいなどのメリットがあります。
建て替え費用は、大きく分けて解体費用、登記費用、建築費用がかかります。
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