近隣トラブルのある不動産を売却する際の告知義務とは？リスクや方法を解説

近隣トラブルのある不動産を売却する際は、どのような点に気を付ければ良いのか事前に把握しておきたいですよね。
本記事では、近隣トラブルのある不動産を売却する時に告知義務は必要なのか、トラブル未解決で売却するリスクやスムーズに売却する方法について解説します。
山口県福岡県全域で不動産買取の利用を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

近隣トラブルのある不動産の売却時に告知義務が必要？

不動産を売却する際、売主には「告知義務」があります。
告知義務とは、簡単に言うと、物件に関する重要な情報を買主に伝える責任のことです。
たとえば、建物の傷みや修理歴、過去の事故や事件の有無、近所での騒音や悪臭の問題などについて、不動産売却時に告知義務があります。
このような情報は、買主が物件を購入するかどうかを決めるうえで、とても大切な情報となるためです。
もし、こうした重要な情報を隠して物件を売ってしまうと、後で買主から「聞いていない」と言われて、賠償金を請求される可能性があります。
そのため、正直に情報を伝えることが大切なのです。

近隣トラブルは告知義務に該当する？

近隣トラブルは「環境的瑕疵（かし）」と呼ばれる問題の1つです。
たとえば、近くに騒がしい施設があったり、悪臭がするところがあったりする場合は、環境的瑕疵に該当し、告知義務があります。
近隣住民とのトラブルについても正直に伝える必要があります。
具体的には、以下のケースです。
マンションでのルール違反
たとえば、ペット禁止のマンションなのに、隣人が犬を飼っているなどが挙げられます。
犬の鳴き声やにおいで迷惑になる可能性があるため、買主に伝える必要があります。
困った隣人がいる場合
些細なことでもすぐに文句を言ってくる方がいる場合も告知が必要です。
買主の穏やかな暮らしに影響するため、伝えましょう。
気になる施設が近くにある場合
たとえば、反社会的な団体の事務所がある場合も告知が必要です。
直接問題がなくても、買主が不安に感じる可能性があるので伝えましょう。
土地の境界線でもめている
たとえば、隣の家と「ここからが自分の土地」という線で争いがある場合も告知が必要です。
将来トラブルになる可能性があるため、買主に伝えましょう。
土地の境界は所有権に関わる大切な情報です。
これらの情報を隠さず伝えると、買主との信頼関係が築けます。
また、後々のトラブルを防ぐことができるため、安心して売却を進められます。
迷った時は、不動産の専門家にご相談ください。
正直に情報を伝えて、スムーズな取引を目指しましょう。

知っておくと安心！告知しなくてもよいケース

不動産を売るとき、必ずしもすべての近所の状況を伝える必要はありません。
一般的に告知不要と考えられるケースは、以下のとおりです。

• 日常的な生活音：テレビの音、普通の会話の声、料理の音など
• 過去にトラブルがあったが今は解決済み：5年前に近隣トラブルがあったけど今はうまくいっているなど

近所の状況を伝えるべきかどうかは、ケースバイケースです。
問題の大きさや影響の度合いによって変わってきます。

近隣トラブルが未解決のまま不動産売却するリスクとは？

近隣トラブルがある不動産は、売るのが難しくなることがあります。
そのため、まずは売る前にトラブルを解決するのが1番です。
近隣トラブルの解決が難しい場合は、買主に正直に伝えて、価格を相談する方法もあります。

近隣トラブルを解決する方法とは

騒音問題に関しては、防音対策をしたり、第三者を交えて、渦中の隣人と話し合ったりすると良いでしょう。
土地の境界線問題に関しては、土地家屋調査士などの専門家に相談して測量し、境界を確定するのがおすすめです。
マンションのルール違反に関しては、管理人や管理組合に相談しましょう。
近隣トラブルが解決できれば、買主に伝える必要もなくなるため、不動産を売りやすくなります。
ただし、法律的な手段を取る場合は、逆に関係が悪くなることもあります。
近隣トラブルは、関係者に相談しながら慎重に対応しましょう。

近所トラブルがある不動産を売却するリスク

近隣トラブルがある不動産は、売却価格が下がる可能性が高いです。
買主は、近隣トラブルのある家を避けたがります。
そのため「近隣トラブルがあるなら、安くしてほしい」と値下げ交渉されることも多いです。
売却価格の減額幅は、近隣トラブルの種類や深刻さ、買主の捉え方によって変わります。
売るのに時間がかかる点もリスクです。
近隣トラブルを気にしない方が現れるまで、待つことになるかもしれません。
しかし、そういう方を見つけるのは難しいです。
売却価格を下げたくない場合は、物件の他の良いところをアピールする必要があります。
たとえば、駅に近い、日当たりが良いなど、物件の魅力をしっかり伝えましょう。

近隣トラブルがある不動産を売却する方法とは？

近隣トラブルがある不動産でも、うまく売却する方法はあります。
場所やトラブルの種類に合わせて、売り方を選びましょう。
不動産の売却方法は大きく分けて、以下の2つがあります。

不動産会社に仲介を頼む方法

仲介の不動産会社が買主を探して売却する方法です。
近隣トラブルがあっても、物件の条件が良ければ、希望価格で売れる可能性があります。
しかし、近隣トラブルの内容によっては、買主から値下げ交渉をされたり、時間がかかったりすることもあります。
駅や商業施設に近いなど、立地の良い場所にある不動産の場合は、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
立地が良い場合は、多少近隣トラブルがあっても買主が見つかりやすいためです。
日常的な騒音程度なら、買主もあまり気にならないでしょう。
ただし、大きな騒音など、生活に影響する問題がある場合は買主にしっかりと伝えましょう。

買取業者に直接売る方法

買取業者に直接売るのも1つの手です。
とくに訳アリ物件を取り扱っている買取業者であれば、近隣トラブルがあっても、早く売れる可能性があります。
ただし、不動産会社の仲介で売却するよりも、売却価格が少し安くなることが多いです。
駅から遠いなど、条件があまり良くない不動産は、買取業者に直接売るのがおすすめです。
一般の方は避けがちなため、仲介での売却だと、買主を見つけるのに時間がかかる可能性があります。
買取業者なら、立地が悪くても買取をおこなう可能性が高いです。
近隣住民との関係性が悪く、早く売りたい場合も、買取業者に直接売るのがおすすめです。
買取業者によっては、すぐに買取をおこなうところもあり、家具が残っていても大丈夫なところもあります。
ただし、注意点として、相場よりも2～4割ほど安くなることがあります。
近隣トラブルの内容によっては買取の対象外となる可能性もあるでしょう。

どちらを選んだほうが良い？

高く売りたい場合は、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
早く売りたい場合は、買取業者に買取を依頼しましょう。
大切なのは、ご自身の状況に合った方法を選ぶことです。
どちらにしても、近隣トラブルのことは正直に伝えましょう。
そうすれば、適切なアドバイスがもらえるため、スムーズに売れる可能性が高くなります。
迷った場合は、まずは不動産会社に相談しましょう。

まとめ

近隣トラブルのある不動産は、トラブルの内容が深刻な場合は買主への告知義務があります。
近隣トラブルが未解決のまま売却を進めると、売却価格が下がったり、売れるのに時間がかかったりするリスクがあります。
売却方法は、仲介で売却する方法と買取業者に買取を依頼して売却する方法の2種類です。
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