親名義の空き家を売却する方法とは？認知症対策や注意点を解説

通常、不動産の売却は名義人しかできませんが、親名義の空き家を売却したいケースも多くあります。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法と認知症になった場合のポイント、注意点について解説します。
山口県福岡県全域で、親名義の空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

親名義の空き家を売却する方法とは？

親名義の空き家を持っていても利用予定がない場合、早めに売却することをおすすめします。
その理由は、以下のとおりです。

• 老朽化のリスク
• 固定資産税・維持費の負担
• 認知症のリスク

空き家は人が住んでいないと急速に老朽化が進みます。
定期的な管理が必要ですが、これは手間や時間がかかります。
また、不動産は使用状況に関係なく固定資産税が課され、維持費もかかりますよね。
早めに売却すると、この負担を軽減できます。
さらに、親が認知症になると、自由に売却することもできなくなるため、注意が必要です。
親が健在の場合や、相続によって親名義の空き家を所有している場合、以下の方法で売却が可能です。

代理人として売却

親が健在である場合、子どもが代理人として売却することができます。
代理人とは、本人に代わって法律行為を実行できる方のことです。
親から委任状を受け取ると、子どもが代理人となり空き家を売却できます。
注意点として、口頭での依頼だけでは代理人になれません。
また、売却時には名義人の本人確認がおこなわれます。
認知症などで名義人に意思能力がない場合は、代理人による売却はできません。

相続登記をおこなってから売却

親が亡くなった場合は、相続登記をおこない、子どもが所有者となってから売却する方法もあります。
不動産を相続した場合、まずは所有権移転登記をおこない名義を変更する必要があります。
名義変更後、子どもが所有者として空き家を売却する流れです。
なお、相続登記は2024年4月から義務化され、期限内におこなわないとペナルティが科される可能性があります。
相続した空き家をすぐに売却する予定がなくても、早めに相続登記をおこないましょう。

認知症の親名義の空き家を売却する場合

親が健在で、子どもが親名義の空き家を売却したい場合、子どもが代理人として売却する方法があります。
しかし、代理人が不動産を売却する際には名義人の意思確認が必要です。
そのため、親が認知症などで意思能力が低下している場合、この方法は使えません。
親が認知症になり意思能力が低下している場合、成年後見制度を利用する方法があります。

成年後見制度とは

成年後見制度は、認知症などで意思能力が低下した方を法的に支援・保護する制度です。
成年後見制度では、支援をする方を「成年後見人」、支援を受ける方を「成年被後見人」と呼びます。
成年後見人は、成年被後見人の生活や医療介護、財産管理など、本人の保護や支援に関わる行為ができます。
必要と判断された場合には、不動産の売却も可能です。
子どもが成年後見人になれば、親名義の空き家を売却することができます。

法定後見制度と任意後見制度の違い

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。
それぞれの違いを確認して、適切な方法を選びましょう。
成年後見制度を利用すると、親の意思能力が低下していても、空き家の売却が可能になる場合があります。
必要に応じて、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
法定後見制度は、すでに認知症などで意思能力がなくなった場合に利用する制度です。
法定後見人は、家族などの申立てにより家庭裁判所が選任します。
子どもを法定後見人として推薦することは可能ですが、必ずしも選ばれるわけではありません。
一般的には、弁護士や司法書士などの資格を持つ第三者が選ばれることが多いです。
そのため、子どもが後見人になりたい場合には、注意が必要です。
任意後見制度は、本人の意思能力が十分あるうちに、任意後見人や支援の内容を事前に決めておく制度を指します。
任意後見人は本人が自由に選べるため、子どもを任意後見人にすることが可能です。
この制度を利用すれば、親が認知症などになった場合に、子どもが銀行口座の管理や親名義の空き家の売却などをおこなうことができます。
ただし、認知症などで意思能力がすでになくなっている場合は、任意後見制度を利用することができません。
「子どもを後見人にしたい」「親の後見人になりたい」と希望する場合は、早めに任意後見制度の手続きをおこなうことが重要です。
任意後見制度は、本人がしっかりと意思表示できるうちに手続きを進めると、希望する後見人を選任することが可能になります。

親名義の空き家を売却する際の注意点とは？

親名義の空き家を売却する際には、事前にいくつかの注意点を把握しておくことが重要です。
これにより、売却後のトラブルを防ぐことができます。

注意点①売却前に境界線の問題を解決

空き家を売却する前に、隣接する土地との境界線を明確にしておきましょう。
とくに古い建物が建っている土地は、境界線が曖昧なことが多く、そのことが原因で売却後に隣の土地の所有者とトラブルになることがあります。
また、境界線が不明確だと、購入後のトラブルを懸念する買主が敬遠する可能性もあります。
そのため、売却予定の空き家が建っている土地の境界線がまだ確認されていない場合は、事前に確認を済ませてから売却を進めましょう。
これにより、スムーズな売却が可能になります。

注意点②売却のタイミングを検討する

親名義の空き家を売却する際には、売却のタイミングが重要です。
適切な時期を選ぶと、手続きをスムーズに進められたり、税負担を減らせたりします。
親の生前に空き家を贈与してもらってから売却すると、手続きはスムーズに進みます。
しかし、贈与税が高額になる点がデメリットです。
一方、親の死後に空き家を相続する場合、相続税の評価額は時価よりも安く設定され、特例や控除も利用できるため、贈与税に比べて税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、相続による遺産分割では、相続人同士の意見が対立することがあり、スムーズに進まない可能性もあるでしょう。
親が健在であれば、親の意見を聞きながら売却の時期を決めることができます。
それぞれの方法のメリットとデメリットを考慮して、最適なタイミングを検討しましょう。

注意点③契約不適合責任

中古住宅を売却する際には、買主に対する契約不適合責任が発生する可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されていない水漏れやシロアリ被害などが見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を問われると、以下のリスクがあります。

• 補修費用の支払い
• 契約解除
• 損害賠償請求

親名義の空き家を売却する前に、物件の状態をしっかり確認しないと、契約不適合責任を問われる可能性が高くなります。
売却前に空き家の状態をしっかりと調査し、買主や不動産会社に告知することが重要です。

まとめ

親名義の空き家は、代理で売却する方法と相続後に所有者となって売却する方法があります。
親が認知症になっている場合は、成年後見制度を利用して売却することが可能です。
親名義の空き家を売却するときの注意点は、境界線の問題と売却時期、契約不適合責任の3つです。
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