不動産売却時の3つの価格！査定価格・売り出し価格・成約価格を解説

不動産を売却するときは、不動産の価格がどのように決まるのか気になりますよね。
そこで今回は、不動産売却の際に目にする査定価格・売り出し価格・成約価格の決め方や違いについて解説します。
山口県福岡県全域で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における「査定価格」について

不動産を売却する際、最初に設定される価格が「査定価格」です。
この章では、査定価格や不動産売却の流れについて解説します。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
まずは、近隣の不動産会社を探し、査定を依頼しましょう。
査定とは、書類や現地確認などを通じて、その物件の適正価格を算出することです。
売主は、不動産会社の査定結果を踏まえ、売却を任せる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は、物件の広告を出したり、既存顧客に連絡したりなどの売却活動をおこないます。
購入希望者が現れた際は、内覧の対応や価格交渉をおこない、双方合意のもとで売買契約を締結する流れです。
売買契約後は、売買代金の決済と所有権移転登記の手続きを経て、物件の引き渡しをおこないます。
このように、不動産売却の過程で最初に設定されるのが「査定価格」です。
査定は適正な価格設定に欠かせない重要な役割を果たしています。

査定価格の方法とは

査定価格とは「おおよそこの価格なら3か月程度で売れるだろう」と不動産会社が判断した金額のことです。
査定には、以下の2種類の方法があります。
簡易査定（机上査定）
現地に赴かず、売主から提出された書類や過去の取引事例のデータなどから査定をおこなう方法です。
スピーディーに結果が分かるメリットがありますが、現地調査をおこなわないため、正確性に欠ける可能性があります。
「ひとまず、目安の金額を知りたい」と思う場合におすすめです。
詳細査定（訪問査定）
不動産会社の査定員が現地に赴き、物件状況や立地環境などを直接確認する査定方法です。
簡易査定よりも綿密な調査をおこなうため、査定価格の信頼性が高まります。
ただし、売主は登記簿謄本など専門書類の準備が必要となり、査定結果が出るまでに時間を要します。
本格的に売却を考えている方におすすめの査定方法です。
このように、査定方法によって精度は変わりますが、いずれの場合も適正な査定価格の設定が、スムーズな売却につながるポイントとなります。

査定価格の算出方法

不動産の査定価格を算出する主な方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。
取引事例比較法は、同じような条件の物件が市場でどのように取引されているかを基に査定価格を算出する方法です。
原価法は、建物や土地を再建築または再造成する際に必要な費用を基に査定価格を算出する方法です。
同じ条件で建築するコストを見積もり、建物の再調達原価を計算します。
土地のみの場合は、原価法は使わないことが多いです。
収益還元法は、不動産が将来生み出す利益を基に価格を算出する方法です。
賃貸物件やアパートなどの収益を生む不動産に適用されます。
これらの方法のなかから不動産や市場の状況に応じて最適な方法を選び、査定価格を算出します。

不動産売却における「売り出し価格」について

不動産会社の担当者から提示される「査定価格」は、その物件の市場価値を反映した適正価格の目安です。
しかし、この査定価格がそのまま売り出し価格になるわけではありません。

査定価格と売り出し価格の違い

売り出し価格とは査定価格を基に、以下の要素を加味して最終的に決定される価格のことです。

• 売主の希望価格
• 売主の特別な事情（早期売却の必要性など）
• 当該エリアの需給状況

つまり、売主は査定価格を参考にしつつも、さまざまな要因を総合的に勘案し、最終的な売り出し価格を自由に決定することができるのです。
適正な査定価格設定と売り出し価格の慎重な検討が、スムーズな売却につながる重要なポイントになります。

売り出し価格の決め方

売り出し価格を適切に設定するには、以下の2つのポイントが重要です。
売却期限への配慮
早期売却を希望する場合は、査定価格を少し下回る価格設定がおすすめです。
時間に余裕がある場合は、査定価格より高めに設定しても良いでしょう。
上限価格と下限価格の設定
上限価格とは「売りたい理想の価格」のことです。
ただし、市場価格を無視した高すぎる設定は売れ残るリスクがあります。
下限価格とは「最低でも受け入れられる価格」のことです。
下限価格を安く設定しすぎると売却しても利益が出ないため、注意が必要です。
たとえば、住み替えを予定しているなら、下限価格は新居購入と借り入れ完済に足りる水準に設定する必要があります。
売主自身の事情と市場の実態を踏まえたうえで、バランスの取れた売り出し価格を決めることが何より大切です。

不動産売却における「成約価格」について

成約価格とは、不動産の売買で最終的に売主と買主が合意に達した金額を指します。
つまり、実際の売買契約時に決まる「取引価格」のことです。
一方、下記のような表記は異なる意味合いを持ちます。

• 売り出し価格：広告などで最初に提示される価格
• 登録価格：不動産情報サイトなどで公開されている価格

一般的には、買主から希望価格を提示してもらい、売主側でその価格を検討し、交渉のうえで双方が納得できる金額で契約します。

なぜ成約価格は売り出し価格と一致しないのか

査定価格と売り出し価格が同じではないように、成約価格も売り出し価格と一致しないことが多いです。
なぜなら、売主と買主の両方が同意しなければ、売買契約は成立しないからです。
売り出し価格でそのまま成立する場合もありますが、一般的には売主と買主の話し合いで成約価格が決まります。
売り出し価格が売主の希望を反映しているのに対して、成約価格は買主の希望も取り入れた価格です。
しかし、成約価格が売り出し価格から大きく変わることはあまりありません。
なお、不動産売買の成約価格は、レインズという不動産会社専用のシステムにデータとして登録されます。
このデータは不動産会社が査定価格を算定する際にも活用されています。
一般の方も、レインズマーケットインフォメーションと呼ばれるサイトで、エリアや種別ごとの成約価格を参照可能です。

売り出し価格と成約価格の乖離を小さくするには

適切な売り出し価格を設定すると、最終的な「成約価格」との差を最小限に抑えることができます。
そのためには、十分な市場調査が欠かせません。
市場調査のポイントは、以下のとおりです。

• インターネットなどで対象エリアの類似物件の売り出し価格の相場を調べる
• 国土交通省の「レインズマーケットインフォメーション」を活用する

ただし、売り出し価格は実勢と異なる場合があるため、あくまで参考程度にしましょう。
レインズマーケットインフォメーションでは、過去の実際の売買事例の成約価格がデータベース化されており、エリアや間取り、築年数などの条件を指定して検索可能です。
市場価格の実態を多角的に分析・把握すると、現実的で妥当な売り出し価格が設定できます。
結果として、売り出し価格と成約価格の乖離を最小化できるでしょう。
売主・買主双方にとって納得できる適正価格は、スムーズな売買につながります。
ご心配な方は、不動産会社に相談しながらご検討ください。

まとめ

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して査定価格を算出します。
売り出し価格は、査定価格を基に売主の希望価格や状況を考慮した価格になり、上限価格と下限価格を設定するのがポイントです。
成約価格は、最終的に売主と買主が合意に達した取引価格のことを指し、売り出し価格と乖離することがあります。
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