不動産の買取とは？売却時のコツや注意点も解説

土地や建物を売る方法として一般的なのが、仲介です。
しかし、立地や築年数など、不動産の状況によっては仲介ではなかなか売れないこともあります。
そのようなときに検討したいのが、買取という売却方法です。
今回は買取とはなにか、売る際のコツや注意点について解説します。
山口県や福岡県で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の際に知っておきたい買取とは？

まずは、買取とはなにか、仲介との違いを含めて解説します。

買取とは？

買取とは、不動産会社が土地や建物を直接購入することです。
買主は不動産会社となり、直接売買契約を締結します。
仲介とは、不動産会社を介して買主を見つける売却方法です。
売主と媒介契約を締結したあと、買主を探すために広告をつくったり、インターネット上に不動産の情報をアップしたりします。
買主は、マイホーム（自分で住むための家）を探す一般の方となるのが通常です。

契約の種類とは？

買取には、即時買取と買取保証の2つの種類があります。
即時買取とは、その名称のとおり、すぐに売却する方法です。
一般的には1か月以内にすべての手続きが完了するので、スピーディーに売りたい方に適しています。
買取保証とは、まず仲介で売りに出したあと、一定の期間が過ぎたら買取してもらう方法です。
仲介で売れる可能性がある土地や建物なら、先に仲介で売りに出すことも、方法の一つとなるでしょう。

メリットとは？

大きなメリットとして挙げられるのが、契約不適合責任を免責にできることです。
不動産を売る際、売主には契約不適合責任を負う義務が生じます。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した場合、売主が買主に対してその責任を負うというものです。
修理代を負担したり、状況によっては契約解除や損害賠償請求につながったりすることもあるでしょう。
そのため、売主は責任を問われないよう、土地や建物の状況をしっかり確認することが求められます。
しかし、買取の場合、買主が不動産会社となるため、免責にすることが可能です。
その理由として、契約不適合責任は買主を保護するための制度であり、買主が宅建業者である場合は免責にできるからです。
仲介の場合、引き渡し後に「なにか不具合があったらどうしよう…」という風に不安になることも少なくありません。
買取ならそのような不安なく、安心して売ることができます。

不動産の買取のコツ

続いて、不動産の買取のコツや、引き渡しまでの流れについて解説します。

コツ1：相場を把握する

コツとしてまず挙げられるのが、相場を把握することです。
まずは査定に出し、売りたい土地や建物が、どのくらいの価格で売却できるのかを確認します。
不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、ご自身でも相場を調べることも可能です。
類似物件の取引事例や地価、土地総合情報システムなどを利用すると、おおよその価格が把握できるでしょう。
相場を知っておかないと、適正価格が分かりません。
安く売ったり損してしまったりするケースもあるので、コツの一つとして相場を知っておくことを押さえておきます。

コツ2：劣化が気になるところは修繕しておく

劣化が気になるところは修繕しておくことも、コツの一つです。
査定では、室内の状態をチェックし、結果を出します。
そのため、不具合や劣化が目立つ場合は金額が安くなってしまうかもしれません。
その反面、築年数と比べて状態が良かったり、リフォームしていたりする場合、高値が付く可能性があるでしょう。
不具合や劣化が目立つなら、可能な範囲で修繕しておくと、印象がアップします。

コツ3：買取保証も検討する

先述のとおり、買取保証とは仲介で売りに出したあと、一定の期間が過ぎたら買取してもらう方法です。
買取は、仲介に比べてスピーディーに売れる分、売却価格が安くなってしまいます。
そのため、まずは高く売れる可能性が高い仲介で売りに出してみるのも、一つの方法です。
買取保証なら、仲介で売れない場合に買取できるため「結局売れなかった…」という心配も少ないといえます。

引き渡しまでの流れ

引き渡しまでの一般的な流れは、下記のとおりです。

• 査定に出す
• 不動産会社の担当者が、土地や建物を調査する
• 結果に納得できたら売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

まずは仲介と同じように、不動産会社が査定、現地調査をおこないます。
結果に納得できれば、不動産会社と直接売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡しをおこない、売却の完了です。
仲介とは違い、販売活動をおこなわないので、査定から引き渡しの期間を短くすることができます。

不動産を買取で売る際のコツと注意点

最後に、コツとともに知っておきたい、買取を用いる際の注意点について解説します。

注意点1：住宅ローンは完済する必要がある

注意点としてまず挙げられるのが、住宅ローンは完済しなければならない点です。
住宅ローンを使ってマイホームなどを購入すると、金融機関は対象となる土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権とは、お金を貸した側が、借りた側の財産を担保に設定する権利です。
万が一返済が不可となったとき、担保にしている財産を売り、貸したお金を回収します。
抵当権を抹消しないと、そもそも金融機関が売ることを承諾してくれません。
抹消の条件が住宅ローンの完済なので、手放す場合は、借り入れをゼロにする必要があります。

注意点2：売却費用がかかる

売却費用がかかることも、注意点の一つです。
かかる費用として、下記が挙げられます。

• 印紙代
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン一括返済手数料
• 譲渡所得税

印紙代は、売買契約書に対してかかる税金です。
契約書に記載された金額に応じた、収入印紙を購入し、貼り付けと消印によって納税を済ませます。
抵当権を抹消するためには、登録免許税や司法書士への報酬の支払いが必要です。
住宅ローン一括返済手数料も、売却費用の一つで、借り入れている金融機関によって金額は異なります。
また、土地や建物を売って利益が生じた場合、譲渡所得税という税金に注意が必要です。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた譲渡所得税が課税されます。
そのため「いくらで売れるのか？」ということだけでなく、そのあとにかかる税金も注意点の一つとして押さえておきます。

注意点3：解除条件を確認しておく

売買契約書には、解除条件が記載されているのが一般的です。
何らかの事情により、契約を解除する場合は、その条件に沿って手続きを進める必要があります。
売主と買主、双方がどのような条件で解約が可能なのかを、確認なさってください。
通知期間や手続き方法についても、一緒にチェックしておくのがおすすめです。

まとめ

買取とは不動産会社に直接土地や建物を売る方法で、スピーディーに売れたり契約不適合責任を免責にできたりといったメリットがあります。
売る際のコツは、相場を把握したり劣化が気になるところは修繕しておいたりすることなどです。
住宅ローンを完済する必要があることや、利益が生じると税金がかかる可能性があること、解除条件などを確認しておくことなどが注意点となります。
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