不動産査定額が高すぎる？理由や金額をチェックするときのポイントを解説

不動産売却では、いくらで売れそうなのかを知るために、まず査定に出すのが一般的です。
思っていたよりも高かった場合、嬉しくなってしまうでしょう。
しかし、高すぎる場合は注意が必要です。
今回は不動産の査定額が高すぎる理由や、その金額を鵜呑みにしてはいけない理由、査定額をチェックするときのポイントについて解説します。
山口県や福岡県全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産査定額が高すぎる理由とは？

まずは、不動産の査定額が高すぎる場合の、理由について解説します。

算出法によって差が出るため

高すぎる理由としてまず挙げられるのが、どの算出法を使っているかによって、結果に差が出ることです。
土地や建物の評価方法には、主に下記の種類があります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

取引事例比較法とは、類似物件の価格を参考にして結果を出す方法です。
築年数や面積、最寄り駅からの距離などが似ている物件が、類似物件に該当します。
原価法とは、査定に出す不動産を再建築したり購入したりしたときに、いくらになるのかを考える方法です。
新築したときの評価額から、経年劣化や築年数などが考慮されます。
収益還元法とは、主に賃貸経営をおこなっている場合に用いられる方法です。
将来得られる家賃収入から経費をマイナスし、査定額を決定します。
居住用マンションなら取引事例比較法、投資用物件なら収益還元法といったように、ベースとなる算出方法は物件の種別によって決まっています。
しかし、「比較対象としてどの取引事例を選ぶか」や「将来の需要予測」といったデータの選び方や補正の仕方は不動産会社によって異なるため、査定額に差が出るのです。

媒介契約を取るために高く出すことがあるため

媒介契約を取ることを理由に、高すぎる査定額が出ることもあります。
土地や建物を売るときは、不動産会社と媒介契約の締結が必要です。
媒介契約とは、売主と不動産会社とのあいだで交わす契約です。
媒介契約を締結することによって、売却が成立したときに、報酬である仲介手数料を受け取ることができます。
そのため、高額な査定額を出し、媒介契約に結び付けようと考える場合があるでしょう。
高すぎる場合は、媒介契約の取得が狙いかもしれません。
このようなケースでは、契約後に「なかなか売れないので相場まで値下げしましょう」と持ちかけられるのが常套手段であり、結果的に売却期間が長引く原因となるため十分な注意が必要です。

経験や取扱実績が異なるため

不動産会社によって、経験や取扱実績が異なることも、理由の一つです。
先述のとおり、不動産の査定方法にはいくつかの種類があり、いずれかを用いて調査することになります。
しかし、自社における過去の取引事例を考慮するケースも多いです。
仲介の数や物件数、経験など、使用するデータが異なるため、高すぎる場合があります。
実績や知識が豊富な不動産会社であれば、査定時に多くのデータを用いることができるため、より精度の高い結果を期待できるでしょう。

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不動産の査定額が高すぎるときに鵜呑みにしてはいけない理由

続いて、不動産の査定額が高すぎるとき、その金額を鵜呑みにしてはいけない理由について解説します。

売却価格は売主と買主の交渉で決まるから

鵜呑みにしてはいけない理由の一つが、売却価格は売主と買主の交渉で決まるからです。
土地や建物の売却では、購入希望者より価格交渉があったり、条件交渉があったりするのが一般的となります。
そのため、売り出し価格より下がるケースが多いです。
査定額がそのまま成約価格になるわけではないため、鵜呑みにしてはいけないといえるでしょう。

購入希望者が見つかりづらくなるから

購入希望者が見つかりづらくなることも、鵜吞みにしてはいけない理由の一つです。
査定額が相場より高すぎる場合、売却期間が長期化する恐れがあります。
土地や建物には定価がないものの、相場はあります。
そのため、適正価格で売りに出すことが早期成約への近道です。
また、土地や建物を購入するとき、価格を重視する方も少なくありません。
高すぎる場合は、候補にも入れてもらえず、なかなか売れないという事態を招くことにもなるでしょう。
高額な査定額を鵜呑みにしてはいけないことを念頭に置いたうえで、売り出し価格を設定するようにします。

後から値下げをしても売れにくくなるから

鵜吞みにしてはいけない理由として、後から値下げをしても売れにくくなることも挙げられます。
なかなか売れないと、売れ残りの印象を与えてしまいます。
「なにか問題があるのでは？」と、マイナスのイメージを持たれる可能性が高いです。
値下げしたとしても、売れ残りのイメージを払拭することは難しく、良い印象を与えにくくなります。
何度も値下げを繰り返していると「もう少し待てばもっと安くなるかも…？」と思われる恐れもあるでしょう。
もしそのあいだに、良い条件の物件が売り出されれば、成約がより遠のいてしまうかもしれません。
買主が見つからないまま、長期間過ごすことになってしまうと、大切な時間を無為に過ごすことになってしまいます。

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不動産査定額が高すぎる場合にチェックすべきポイント

最後に、不動産査定額が高すぎる場合に、チェックすべきポイントについて解説します。

査定の根拠を調べる

チェックすべきポイントとしてまず挙げられるのが、査定の根拠を調べることです。
どのような理由によって、この査定額になったのかを確認すれば、安心して売りに出すことができます。
また、不動産会社には宅地建物取引業法（宅建業法）という法律によって、査定額の根拠について売主側に伝えるルールが義務付けられています。
根拠を知るためには、不動産査定書という書類の受け取りを希望なさってください。
受け取ったときにチェックすべきポイントは、下記のとおりです。

• 比較している過去の取引事例は適正であるか
• 売り出し中のほかの物件の価格が考慮されているか
• 根拠をわかりやすく教えてくれるか

先述のとおり、不動産の査定方法にはいくつかの種類があります。
どの方法を用いるかは不動産会社によって異なるものの、過去の取引事例や類似物件の売り出し価格を考慮するのが一般的です。
比較する取引事例や類似物件が適正でなければ、正しい査定額を出すのは難しいでしょう。
また、査定額に対する根拠を、わかりやすく説明してくれるか否かも、チェックすべきポイントとなります。
質問に対して曖昧な回答しか返ってこなかったり、不誠実な対応だったりする場合は注意が必要です。

売主が提供したデータや市場需要は考慮されているか

売主が提供したデータや市場需要が考慮されているか否かも、チェックすべきポイントの一つです。
査定時には、物件の状態を不動産会社に伝えることになります。
劣化状態や築年数、周辺環境などさまざまな要素を考慮し、最終的な査定額が決定します。
プラスのポイントだけでなく、マイナスのポイントが考慮されているかを、チェックすることが大切です。
また、市場需要についてもあらかじめ調べておくようにします。
需要が高いエリアであれば、高く売りに出してもすぐに売却できる可能性が高いです。
その反面、需要が低いエリアの場合は価格設定を慎重に考える必要があります。

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まとめ

不動産の査定額は、算出法によって差が出たり経験や取扱実績が異なったりするため、高すぎたり安すぎたりする場合があります。
売却期間が長引いてしまったり、後から値下げをしても売れにくくなったりする恐れがあるので、査定額を鵜呑みにしてはいけません。
適正価格で売り出すためには、査定の根拠やデータや市場需要が考慮されているかをチェックします。
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