不動産売却における分筆とは？メリット・デメリットと分筆方法を解説

不動産売却を検討する際、1つの土地を複数に分けて売却したいという方もおられるのではないでしょうか。
この土地を分割する手続きを「分筆」といい、適切におこなうことで売却価値の向上や税務上のメリットを得ることができます。
そこで、不動産売却における分筆とはなにか、分筆のメリット・デメリット、方法について解説します。
山口県・福岡県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておくべき「分筆（ぶんぴつ）」とは？

不動産売却において分筆を検討する場合、まず基本的な仕組みを理解することが重要です。
分筆は単純な土地の分割ではなく、法的な手続きを伴う重要な登記手続きとなるため注意が必要です。
ここでは、分筆とはどういうものかについて解説します。

分筆とは

分筆とは、1つの土地（1筆の土地）を複数の土地に分割する法的手続きのことです。
分筆は不動産登記法に基づいておこなわれ、登記簿上で1つの土地が複数の独立した土地として扱われるようになります。
分筆をおこなうことで、それぞれの土地が独立した不動産となり、個別に売買や相続、担保設定などの取引が可能になります。
たとえば、100坪の土地を50坪ずつに分筆すれば、それぞれが独立した不動産として取り扱われ、一方だけを売却することも可能というわけです。

土地を分筆する必要があるケース

土地を分筆する必要があるケースは、おもに3つのパターンに分かれます。

• 相続や贈与で土地を分けたい場合
• 土地の一部を売却したい場合
• 親の土地に子が家を建てる場合

相続や贈与の際に土地を複数の相続人に分割したい場合、分筆登記が必要になります。
たとえば、兄弟3人で相続する土地を3つに分筆すれば、それぞれが独立した土地を取得でき、将来的な権利関係を明確にすることができます。
また、土地の一部のみを売却したい場合も、分筆することで残りはそのまま所有することが可能です。
そのほかにも、親の土地に子が家を建てる際も分筆が必要になることがあります。
建物を建てるのみであれば分割でも可能ですが、その場合は、土地の所有者が親のままになってしまいます。
住宅ローンを組む際は、土地を含めて担保に設定されるケースが多いため、分割の方法では親の土地まで担保に設定されてしまうためです。
そのため、建築予定地部分を分筆して子の名義にする必要があります。
分筆して所有者を分けておけば、万が一住宅ローンの返済が滞ったときでも、親の土地が差し押さえられる心配はなくなります。

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不動産売却における分筆のメリット・デメリット

分筆による不動産売却には多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。
事前にしっかりと比較検討することが成功への鍵となるでしょう。
ここでは、分筆のメリットとデメリットを解説します。

分筆のメリット

分筆による不動産売却には多くのメリットがあります。
メリット①異なる地目を登記できる
分筆のメリットは、それぞれの土地で異なる地目を設定できる点です。
たとえば、1つの土地の一部を「宅地」、別の部分を「雑種地」や「山林」として登記することで、それぞれの用途に適した活用が実現できます。
宅地部分は住宅用地として高値での売却が期待でき、雑種地部分は事業用地として異なる需要層にアプローチできます。
メリット➁税金を安くできる場合がある
分筆により税務上の大きなメリットを得ることができます。
とくに大通りに面した土地の奥にある部分を分筆することで、大通りに面していない土地の評価額を下げることが可能です。
土地の評価額が下がれば、固定資産税および相続税などの税金を安くすることができる場合があります。
メリット③異なる権利関係を登記できる
分筆により、土地ごとに異なる権利者を設定することできる点もメリットの1つです。
相続時に複数の相続人がいる場合、分筆により各自が独立した土地を取得し、それぞれの名義で登記できます。
分筆によって明確な権利関係を構築できるため、将来的なトラブルを防ぐことが可能です。
また、土地の一部のみに抵当権を設定したい場合なども、分筆により柔軟な権利設定が実現できます。

分筆のデメリット

一方で、分筆には注意すべきデメリットも存在します。
デメリット①使い勝手が悪くなる
分筆により土地が小さく分割されることで、建築可能な建物の規模が制限される場合があります。
また、分筆後の土地の形状が不整形になったり、間口が狭くなったりすることで、建築設計の自由度が低下し、使い勝手が悪くなる可能性があります。
駐車場の確保が困難になったり、将来的な建て替えの際に制約が生じたりするケースもあるでしょう。
デメリット➁手続きの複雑化と費用負担
分筆により複数の不動産を所有することになるため、固定資産税の管理や将来的な税務申告が複雑になるデメリットも生じます。
また、分筆登記には登録免許税、土地家屋調査士への報酬、測量費用などが発生する点も注意しなければなりません。
このように、登記を別々にすることにより、手間と費用が増える点がデメリットといえるでしょう。

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不動産売却のための分筆の手続き方法

最後に、実際に分筆をおこなう場合の具体的な手続きについて、段階を追って解説します。
適切な手順を踏むことで、スムーズな分筆登記が実現できます。

手順①土地家屋調査士への依頼

分筆登記は専門的な知識が必要なため、土地家屋調査士への依頼が不可欠です。
信頼できる調査士を選定し、分筆の目的や希望する分割方法を相談します。

手順➁事前調査・計画の立案

法務局で登記簿謄本、公図、地積測量図などを取得し、現状の土地情報を把握します。
市役所で用途地域、建ぺい率、容積率などの建築制限も確認が必要です。
土地家屋調査士に依頼している場合は、基本的には土地家屋調査士が法務局や市役所で書類確認し、調査を進めてくれます。

手順③現地調査・境界確定測量の実施

土地家屋調査士による現地調査で、土地の形状、高低差、隣接地との境界状況を確認します。
境界確定測量では隣接地権者全員の立会いのもと境界確認をおこない、境界確認書への署名・押印をもらいます。
これにより、将来的な境界トラブルを防ぐことができるでしょう。

手順④分筆登記申請・完了

測量完了後、土地家屋調査士が分筆登記申請書を作成し、法務局へ申請します。
申請から完了まで通常2週間程度を要し、登録免許税などの費用が発生します。
登録免許税は、分筆後に残る筆数×1,000円です。
ただし、土地家屋調査士に依頼する場合は、土地の規模や境界確定の難易度により20～30万円以上かかるのが一般的です。
登記完了後、新しい登記簿謄本と地積測量図が発行され、各分筆された土地に新たな地番が付与されて手続きの完了となります。

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まとめ

不動産売却における分筆は、適切に実施することで売却価値の向上および税務メリットを得ることができます。
ただし、使い勝手が悪くなったり建築に制限が出るなどのリスクがあるため注意が必要です。
分筆は、専門的な知識と綿密な事前調査が必要なため、土地家屋調査士や不動産会社などの専門家と連携して進めることが成功への近道となります。
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