不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点を解説！

不動産売却後の確定申告について調べると、「減価償却」という言葉をよく目にします。
会計や税務に馴染みがない方は、「減価償却って何？」と疑問に感じるでしょう。
そこで今回は、減価償却の基本的な意味や計算方法、注意点について解説します。
山口県福岡県全域で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは？

不動産を売却して利益が出た場合、税金がかかるため翌年に確定申告をおこないます。
このとき必要になるのが「減価償却」です。
まずは減価償却とは何か、そしてどのような場面で必要になるのかを見ていきましょう。

減価償却とは

減価償却とは、固定資産の価値が時間とともに減少することを会計上反映する処理です。
固定資産には、不動産や車両、事業用の設備など、取得価格が10万円以上のものが含まれます。
これらは使用や経年により価値が下がるため、その減少分を金額で表し、毎年少しずつ経費として計上しなければなりません。
この金額を「減価償却費」といいます。
なぜ減価償却をおこなうのかというと、事業の収支を正しく把握するためです。
もし100万円の設備購入費を一括で経費に計上すると、黒字だった事業が一時的に赤字になり、融資に影響する可能性があります。
減価償却で少しずつ経費計上することで、毎年の利益を適正に算出できるようになります。

個人でも家を売却する際には減価償却が必要

「減価償却は事業者だけに関係するもの」と思うかもしれませんが、個人が自宅を売却する場合も関係します。
なぜなら自宅を売却した際には、譲渡所得税（所得税・住民税）を計算する必要があるためです。
売却益は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めますが、この取得費に自宅の購入代金を含めることができます。
ただし建物は経年劣化するため、購入価格をそのまま計上できません。
ここで必要になるのが「減価償却」です。
自宅の購入費用から減価償却費を差し引くことで、売却時点での正しい建物価値を算出することができます。
なお、土地は劣化しないと考えられているため、減価償却の対象外です。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、減価償却費の求め方と確定申告が必要になるケースを解説します。

減価償却費の求め方

自宅の減価償却費を求める際の計算式は次のとおりです。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
ここでいう建物の取得価額とは、物件を購入した際にかかった費用を指し、土地代金は含めません。
償却率は建物の構造によって異なるため、以下をご参照ください。

• 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015
• レンガ造や石造、ブロック造：0.018
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が4mmを超える場合）：0.020
• 木造や合成樹脂造：0.031
• 木骨モルタル造：0.034

経過年数とは、建物を購入してから売却するまでの期間を指し、端数は6か月以上の場合は1年に切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、4年4か月であれば所有期間は4年、4年9か月であれば5年として計算します。
具体例として、建物価格4,000万円のマンションを購入してから20年後に売却したケースを考えてみましょう。
減価償却費は「4,000万円×0.9×0.015×20」で計算され、1,080万円となります。
この減価償却費を建物部分の取得費から差し引くことで、売却時点での正しい取得費を算出することができます。

建物の購入代金を調べる方法

建物の購入代金は、基本的に売買契約書で確認します。
売買契約書に建物と土地の価格が別々に記載されている場合は、そのまま建物価格と土地価格を使用できます。
もし土地と建物の価格が合算されて記載されている場合は、消費税の有無を確認しましょう。
消費税が記載されている場合、建物価格は次の計算式で求められます。
建物購入価格＝売買契約書に記載の消費税÷消費税率＋消費税
ここで注意したいのは、消費税率は購入時の税率を使用する点です。
その他の方法としては、標準建築単価や固定資産税評価額から建物価格を調べることも可能です。

減価償却を用いて譲渡所得を求める方法

不動産を売却して得られる利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得には譲渡所得税が課されます。
そのため譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告をおこなわなければなりません。
譲渡所得が発生しているかどうかは、次の計算式で確認できます。
譲渡所得＝物件の売却代金－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入した際にかかった費用、譲渡費用とは売却時にかかった費用のことです。
取得費を算出する際には、前述の減価償却費が必要になります。
減価償却費を購入時の価格から差し引くことで、売却時点での正確な取得費を求めることができます。
たとえば、減価償却費が1,080万円で、購入時の価格（諸費用込み）が4,000万円のケースで考えてみましょう。
この場合、売却時の取得費は「4,000万円－1,080万円＝2,920万円」となり、この2,920万円を物件の売却代金から差し引いて譲渡所得を計算します。

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不動産売却における減価償却の注意点

最後に、減価償却に関する注意点を解説します。

概算取得費を用いると損をすることがある

相続した古い物件などでは、建物の購入価格が分からない場合があります。
そのような場合は、不動産の売却価格の5％を「概算取得費」として計算することが可能です。
ただし、実際の購入価格が概算取得費より高い場合、概算取得費で計算すると譲渡所得が大きくなりすぎてしまうことがあります。
損をしないためには、なるべく購入時の費用を証明できる書類を集めることが重要です。
売買契約書のほか、住宅ローンの返済予定表や通帳の出金履歴なども取得費の証明として使える可能性があるので、税務署に確認しておくと安心です。
なお、取得費が売却価格の5％を下回る場合は、書類が残っていても概算取得費で計算することが認められています。

特例を利用するには申告が必要

不動産売却で譲渡損失が出ることは珍しくありません。
譲渡損失が出た場合、確定申告は必ずしも義務ではありませんが、申告することをおすすめします。
その理由は、特例を利用して損失分を他の所得と相殺でき、結果として税金を節約できる可能性があるためです。
たとえば、不動産売却で600万円の損失が生じた場合、特例を使えばこの600万円をほかの所得と相殺して、所得税や住民税を抑えることができます。
この特例を「損益通算」と呼び、適用するには売却した翌年に確定申告をおこなう必要があります。
詳しい適用条件などは国税庁のホームページに記載されているので、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

減価償却は、不動産売却で得られた利益を正しく計算・申告するために欠かせない手続きです。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算可能ですが、実際の購入価格が高いと損になることがあります。
また、譲渡損失が出た場合は損益通算の特例を利用でき、翌年の確定申告で他の所得と相殺して節税が可能です。
損をしないためにも、購入時の費用を証明できる書類をなるべく多く用意し、早めに手続きの準備をおこないましょう。
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