不動産売却前に把握したい買取の流れ！準備から確定申告までの進め方とは？

不動産をできるだけ早く売却したいときは、買取がおすすめです。
事前に買取の流れを把握しておくと、さらにスピーディーに売却を完了できるでしょう。
そこで今回は、山口県や福岡県全域で不動産売却をご検討中の方に向けて、買取の流れを解説します。
事前準備と契約締結前、契約締結後の3つに分けて解説しますので、ぜひご参考にしてください。

売却前に把握したい不動産買取の流れ①事前準備の進め方

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
不動産会社が物件を再販売する際のコストが差し引かれるため、買取価格は相場よりも安くなりますが、買主を探す必要がないので売却をスピーディーに完了できます。
仲介で売却する際の基本的な流れは、物件の査定を受けて不動産会社と媒介契約を結び、買主が決まったら売買契約を結んで、最後に決済と引き渡しをおこないます。
これらの流れが完了するまでにかかる期間は、通常3か月から半年ほどです。
一方買取の流れは、物件の査定を受けて買取を依頼する不動産会社を決めたら、契約を締結して決済と引き渡しで完了です。
こちらは早くて1週間、長くても1か月ほどで売却が完了します。
買取をできるだけ早く終えるためのポイントは、手順ごとの進め方を押さえておくことです。
そこで、まず事前準備の流れとやるべきことを、確認しておきましょう。

事前準備の流れ1：相場を調べる

買取の事前準備で始めにやるべきことは、売却する不動産の相場を調べることです。
買取価格は相場の6～8割ほどになることが一般的なので、相場がわかると提示された価格の妥当性を判断できます。
相場を調べるときは、売り出し価格よりも、実際に不動産が取引された価格である成約価格のほうが参考になります。
一戸建てやマンションの成約価格はレインズ・マーケット・インフォメーション、土地の成約価格は土地総合情報システムを使って調べましょう。

事前準備の流れ2：必要書類をそろえる

買取の手続き自体はスピーディーに進んでも、必要書類の準備に手間取ると、時間がかかってしまうかもしれません。
そのため、準備できる必要書類は事前にそろえておきましょう。
買取のおもな必要書類は、登記済権利証（登記識別情報）や固定資産税納税通知書、印鑑証明書や住民票などです。
また、一戸建ての場合は建築確認済証や検査済証、マンションの場合は管理規約なども必要です。
手元にあるはずの書類が多いので、早めに探しておきましょう。

事前準備の流れ3：査定を依頼する

事前準備の最後は、不動産会社への査定依頼です。
査定には机上査定と訪問査定があるので、特徴を把握して目的に合うほうを選びましょう。
机上査定は現地調査をおこなわないので、査定額が早くわかる反面、精度は低めです。
訪問査定は現地調査をおこなうので、結果が出るまで1週間ほどかかりますが、精度の高い査定額がわかります。
売却価格の大まかな目安を知りたいときは机上査定、買取を具体的に進める場合は訪問査定をおこないましょう。

売却前に把握したい不動産買取の流れ②契約締結前までの進め方

事前準備の流れを把握したら、次は契約締結前までの手順を確認しましょう。
不動産買取で契約締結前におこなうことは、不動産会社の決定と条件の確認です。
これらの手続きと、売買契約締結の手続きの進め方について、それぞれ解説します。

契約締結前の手続き1：不動産会社の決定

契約締結前の手続きでまずおこなうことは、買取を依頼する不動産会社の決定です。
不動産会社を選ぶときのポイントは、2つあります。
1つ目のポイントは、査定額に納得できるかどうかです。
査定額の妥当性を判断する際は、先述の方法などで調べた不動産の相場が参考になります。
査定額が相場と大きく異なる場合は、不動産会社に理由の説明を求めましょう。
2つ目のポイントは、不動産会社の対応です。
説明が丁寧か、親身になって相談に乗ってくれるかなどに着目すると、ご自身が信頼できる不動産会社かどうかを判断しやすくなります。
不動産の取引は高額になることが多いので、信頼できる不動産会社に依頼すると、安心して取引できるでしょう。

契約締結前の手続き2：条件の確認

買取を依頼する不動産会社が決定したら、次の流れは条件の確認です。
とくに念入りに確認しておきたいのは、買取価格と入金日、必要書類と引き渡しまでの流れ、私物の処分方法などです。
入金日を勘違いしていたり、処分するべき私物を残していたりすると、売買契約締結後にトラブルになるかもしれません。
ほかにも不明なことや疑問点がある場合は、売買契約締結前にしっかりと確認しておきましょう。

契約締結前の手続き3：売買契約の締結

条件に問題がなければ、売買契約を締結します。
売買契約の基本的な流れは、契約書などを読み上げて内容を最終確認し、契約書に署名と捺印をして、手付金を受け取ります。
手付金の目安は買取金額の5～10％ほどで、不動産会社などによって異なるので、条件確認の際にしっかりとチェックしておきましょう。

売却前に把握したい不動産買取の流れ③契約締結後の進め方

売買契約締結後は決済と引き渡しをおこなうと、買取の手続きは終了します。
ただし、不動産買取によって利益が生じた場合は、そのあとに確定申告の手続きが必要です。
これらの手続きの流れや内容について、確認しておきましょう。

売買契約締結後の手続き1：決済と引き渡し

売買契約締結後は、不動産買取の最後の手続きである決済と物件の引き渡しをおこないます。
決済当日の基本的な流れは、以下のとおりです。

• 司法書士が書類の確認をおこなう
• 必要書類に署名と捺印をする
• 不動産の売却代金の残りを受け取る
• 鍵や関係書類などを不動産会社に渡す

なお、決済当日までに、引っ越しや公共料金の清算などを済ませておく必要があります。
直前になって慌てないように、売買契約締結後はすみやかに必要な手続きを進めておきましょう。

売買契約締結後の手続き2：確定申告

不動産売却による利益、すなわち譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です。
不動産買取によって譲渡所得が生じたかどうかは、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の計算で確認しましょう。
譲渡価額には買取価格、取得費には不動産の購入時にかかった費用、譲渡費用には売却時にかかった費用を当てはめて計算します。
この計算結果がプラスになった場合は、譲渡所得が生じたことになるので、買取をおこなった翌年に確定申告をしなくてはなりません。
譲渡所得の確定申告の流れは、以下のとおりです。

• 必要書類を準備する
• 譲渡所得税を計算する
• 確定申告書を作成して税務署に提出する

必要書類は確定申告書のほかに、買取価格を確認するための売買契約書や、取得費と譲渡費用を証明するための領収書などがあります。
譲渡所得の計算に使う書類も多いので、まとめておくと良いでしょう。
譲渡所得税は譲渡所得に課される税金で、税額は「譲渡所得×税率」で算出します。
税率は、不動産を売却した年の1月1日までの所有期間に応じて変わり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
必要書類をそろえて確定申告書を作成したら、納税地を管轄する税務署に提出して申告と納税をおこないましょう。
なお、譲渡所得にはさまざまな特例が設けられているので、要件を満たすものがある場合は利用して、節税につなげましょう。

まとめ

不動産買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がないので、仲介に比べて手間や時間がかからず、1週間から1か月ほどで売却を完了できます。
買取をよりスムーズに進めるためには、事前に流れや必要書類などを把握しておきましょう。