不整形地とは？評価額の計算方法や4つの評価方法も解説！

相続した不動産が不整形地だと、普通の土地よりも資産価値が下がってしまうでしょう。
けれど、不動産の資産価値が低いと相続税の負担を軽減できます。
そこで今回は山口県や福岡県全域で不動産を相続する可能性のある方に向けて、不整形地とはなにか解説します。
評価額の計算方法や4つある評価方法についても解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不整形地とは①概要と相続税の負担が軽減する理由

土地の形は、きれいに整っているとは限りません。
世の中にはさまざまな形状の土地があり、使い勝手が悪い土地もたくさんあります。
そのような土地は不整形地と呼ばれ、デメリットが目立ちますが、相続の際はメリットも生じます。
そこで、不整形地とはどのような土地なのか確認してみましょう。

不整形地とは

不整形地とは、整形地ではない土地のことです。
整形地とは、長方形や正方形のように形が整っている土地のことです。
長方形や正方形でない土地はすべて不整形地になり、たとえば以下のような土地が挙げられます。

• 旗竿地
• 斜めの線が含まれている
• 境界線がギザギザしている
• 三角形
• 角が切り取られた形

旗竿地とは、道路に面する部分がせまくて、その奥に広い敷地がある土地のことです。
竿に旗をつけた形に見えるので、このように呼ばれています。
斜めの線が含まれている土地には、台形や平行四辺形などが挙げられます。
台形や平行四辺形は形が整っているように思うかもしれませんが、実際には使いにくい形状です。
そして、境界線がギザギザの土地や三角形の土地、角地の角が切り取られている形なども不整形地になります。

相続税の負担が軽減する理由とは

不整形地は形が整っていないので、家などを建てる際に配置が制限されてしまいます。
土地の形に合わせて建物を建てなくてはならず、建築コストもかさむでしょう。
そのため、不整形地を相続すると活用が難しいうえ、売りたくても買主がなかなか見つからないことが考えられます。
さらに、使い勝手の悪い土地の評価額は一般的に低く、資産価値が下がるので、思うような価格で売れない可能性もあるでしょう。
ただし、評価額が低くなると相続税の負担は軽減します。
相続税は、基礎控除額以上の財産を相続した際に課される税金です。
相続税が課されるかどうかを確認する際や、税額を計算する際は不動産の評価額を使います。
不整形地は評価額が低くなるので、基礎控除額内に収まって相続税が発生しない可能性があります。
相続税が課される場合でも、税額は通常の土地よりも軽減するでしょう。
このように、不整形地はデメリットが目立ちますが、相続税においては負担が軽減するメリットを得られます。

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不整形地とは②相続した際に押さえておきたい評価額の計算方法

先述のとおり、不整形地は通常の土地よりも評価額が低いので、相続した際は相続税の負担を軽減できます。
相続税の有無や税額を知りたいときは、評価額の算出が必要です。
そこで、評価額はどのような手順で計算するのか確認しておきましょう。

評価額の計算方法

不整形地の評価額の計算方法は、「整形地であった場合の評価額×不整形地補正率」です。
具体的な手順は、以下のとおりです。

• 路線価を調べる
• 整形地だった場合の評価額を計算する
• 使いづらさの程度などを調べる
• 使いづらさの程度などを基にして補正率を求める
• 評価額に補正率を乗じる

まず、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」を使って路線価を調べます。
次に、路線価に面積を乗じて整形地の評価額を計算しましょう。
使いづらさの程度は、土地の地積区分やかげ地の割合などを調べます。
かげ地とは、整形地だと想定した形のうち不整形地と重ならない部分のことです。
この割合が大きいほど補正率が下がるので、評価額が下がります。
地積区分やかげ地の割合がわかったら、国税庁のホームページにある「不整形地補正率表」で調べた補正率を乗じて完了です。

評価額を計算する際の注意点

不整形地の評価額は、基本的に先述した手順で計算します。
ただし、不整形地にはさまざまな形があり、形状によっては注意するべき点があります。
たとえば、土地が屈折路に面しているケースです。
屈折路とは、「く」の字型に折れ曲がっている道路のことです。
このケースには整形地だった場合の面積を計算する方法がいくつかあり、算出したなかでもっとも小さい面積を使用することが定められています。
また、角が切り取られた形の土地のケースでは、間口距離は隅切りがない場合の距離を使うことに注意が必要です。
評価を正しくおこなわないと、本来よりも多くの相続税を納めることになってしまうかもしれません。
納めた税額が本来よりも少なくて、追徴課税になってしまう可能性もあります。
したがって、評価額を算出する際は計算方法を入念に確認して、間違いのないように注意を払いましょう。

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不整形地とは③土地の形状によって変わる4つの評価方法

計算方法を把握したら、最後に具体的な評価方法を確認しましょう。
不整形地の評価方法は4つあり、基本的には土地の形状から選びます。
選択できる評価方法が2つ以上あるときは、より評価額が低い方法を選ぶことができるので、正しく選択して相続税の負担軽減につなげましょう。

評価方法1：整形地に区分する

1つ目は、いくつかの整形地に分ける評価方法です。
たとえば、L字型の土地は2つの四角形に分けて計算し、合算すると全体の面積がわかります。
境界線が直線で構成されている形状の土地は、この評価方法が使えます。

評価方法2：計算上の奥行距離を使う

間口距離と計算上の奥行距離を使って路線価を求め、そこに奥行価格補正率を乗じて価格を算出する評価方法です。
間口距離とは正面道路に接している部分の距離であり、計算上の奥行距離は面積を間口距離で割って算出します。
この方法は汎用性が高いので、4つのなかでもとくに使われることが多い評価方法です。
ただし、ほかの評価方法が使える場合はそちらも計算して、より評価が低くなる方法を選択しましょう。

評価方法3：近似整形地を使う

これは、不整形地に似ている整形地を求めて使用する方法です。
具体的には、はみ出している部分と含まれていない部分の割合が同じくらいになる四角形を求めます。
とくに使いやすいのは土地の形状が四角形に近い場合ですが、わりとさまざまなケースに対応できる方法なので、使えるかどうかを一度確認してみましょう。

評価方法4：差し引き計算をする

隣接する土地を含めて近似整形地を求めてから、隣接する部分を差し引く方法です。
L字であるうえ境界線がデコボコしているなど、形状が複雑で評価が難しい土地に使います。
形状が複雑な土地の評価方法であるため、計算方法は難解です。
計算を間違えると、先述のとおり多くの相続税を納めることになったり、追徴課税を受けたりしてしまうので注意しなくてはなりません。
相続した土地の形状が複雑なときや、きちんと計算できるか心配な場合などは、専門家に相談することも検討しましょう。

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まとめ

長方形や正方形ではない土地は不整形地になり、評価額が下がります。
相続すると活用が難しいうえ、売りたくても買主がなかなか見つからないなどのデメリットが生じますが、相続税の負担は軽減します。
ただし、評価額を正しく算出する必要があるので、計算方法や評価方法をしっかりと確認して注意深く計算しましょう。
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