土地売却で必要な費用とは？費用を抑える方法や成功のコツを解説！

土地の売却には多くの手続きが伴い、想像以上に費用もかかります。
売却益が出るから大丈夫と安心していると、思わぬ出費に頭を悩ませることも少なくありません。
今回は土地売却時にかかる主な費用と、費用を抑える方法、売却を成功させるためのポイントについて解説します。
山口県や福岡県全域で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地売却時にかかる費用の種類

土地を売却する際には、諸費用と税金が発生します。
なかには数百万円を越す費用もあるので、事前に相場を知っておくと安心です。

土地売却にかかる諸費用

土地を売却するにあたって発生する費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 測量費用
• 解体費用
• 司法書士費用

仲介手数料とは、不動産会社に土地売却の仲介を依頼し、成約に至った場合に発生する費用です。
仲介手数料は物件の価格に応じて異なり、宅地建物取引業法で上限が定められています。
売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限は「売却価格の3% + 6万円 + 消費税 」です。
たとえば土地を1,000万円で売却する場合、仲介手数料は最大で税込39万6,000円となります。
測量費用は境界を明確にする際に必要となり、土地に古い建物がある場合は解体費用が発生することがあります。
測量費用の相場は35万円程度（現況測量の場合）、解体費用は40万円～80万円（20坪の木造住宅の場合）が目安です。
測量が不要な場合や解体が不要な場合、これらの費用は必要ありません。
司法書士費用に関しては、登記手続きや所有権移転手続きを司法書士に依頼する際に必要です。
依頼料は数万円から十数万円ほどですが、案件の内容によっては費用が高くなることもあります。

土地売却にかかる税金

土地を売却する際には、必ず印紙税がかかります。
印紙税は売買契約書に貼付する印紙代で、税額は契約書に記載されている金額によって異なります。
たとえば、1,000万円〜5,000万円の契約金額の場合、印紙税は1万円（軽減税率適用後）です。
そのほかにも、状況によっては譲渡所得税と登録免許税が発生する可能性があります。
譲渡所得税とは、不動産売却によって生じた利益に対して課される税金です。
この利益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
取得費とは不動産購入時にかかった費用、譲渡費用とは不動産売却時にかかった費用のことです。
上記の式で求めた金額に税率をかけると、支払う税額がわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間5年以下の場合は39.63%、所有期間5年を超える場合は20.315%です。
一方で登録免許税は、登記手続きを行う際に課せられる税金です。
土地を担保として抵当権が設定されている場合、売却前にその抹消手続きを行わなければなりません。
抵当権の抹消登記には、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかり、原則として売主負担となります。

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土地売却でかかる費用を抑える方法とは

続いて、土地売却でかかる費用を抑える方法について解説します。

税金を控除できる特例を活用する

土地を売却して得た利益には譲渡所得税が課されますが、条件を満たせば特例によって控除を受けられる場合があります。
譲渡所得から控除額を差し引くことで、課税対象となる金額を減らすことが可能です。
主な控除には、次のようなものがあります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除
自分が住んでいた土地を売却する際は、3,000万円控除を利用できる可能性があります。
ただしこの特例を利用するには、家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約を結ばなければなりません。
また、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
被相続人の居住用財産に（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続した空き家が建っている、または建っていた土地を売却した場合も、3,000万円控除を利用できる可能性があります。
この特例は、被相続人から相続・遺贈によって取得した家屋を取り壊した土地の売却であることが前提です。
また、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する必要があります。
このほかにも細かな条件が定められているので、国税庁のサイトなどで自分が該当するものがないか確認しておきましょう。

税金や保険料を払い戻す

固定資産税・都市計画税・火災保険料については、条件を満たせば払い戻しを受けられるケースがあります。
固定資産税および都市計画税は、不動産取引において決済日までの日数に応じて日割清算されるのが一般的です。
これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、すでに年間分を支払っている場合は、売買契約に基づいて買主から日割分が精算され、実質的に一部が戻ってくることになります。
火災保険料についても、契約内容によっては解約時点までの保険料を除き、未経過分が返金される場合があります。
さらに、住宅ローンの保証料も一括前払いしている場合は、繰上返済などにより未使用期間分が戻ることがあるため、あらかじめ内容を確認しておくことが重要です。

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土地売却を成功させるためのポイント

手元により多くの利益を残すには、なるべく早く高く土地を売ることが大切です。
最後に、土地売却を成功させるためのポイントについて確認しておきましょう。

自分で相場を調べておく

土地を売却する際は、あらかじめ自身で相場を把握しておくことが重要です。
事前に相場を調べておくことで、適正価格から大きく外れた条件で売却してしまうリスクを減らせます。
相場を確認する手段のひとつとして、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」があります。
このサイトでは、実際に取引された土地の価格や売買時期を確認できるほか、所在地・最寄り駅・面積といった詳細情報も閲覧可能です。
自分の土地と類似する条件の事例を調べることで、売却価格の目安を立てやすくなります。

スケジュールに余裕を持たせる

土地売却を成功させるには、スケジュールに余裕を持たせることも大切です。
土地に限らず不動産を売却する際には、必要書類の準備や不動産会社選びなどさまざまな工程があります。
急いで売ろうとすると、希望よりも安い価格で手放さざるを得なくなるケースもあります。
高く、安全に、スムーズに売却するためには、早めの準備と計画的なスケジュール管理が不可欠です。
少なくとも売却希望時期の半年前から動き出すことをおすすめします。

値引き交渉を前提に売り出す

土地を高く売るために、価格交渉による値下げを見越して売り出し価格を決めるのも手です。
実際の成約価格は、売り出し価格の90〜95％程度に落ち着くことが多いため、最初の価格設定がそのまま利益に直結します。
不動産の売却では値下げ交渉が一般的であり、一度設定した売り出し価格を引き上げることは基本的にできません。
早期売却を狙って相場より低く売り出すのも戦略の一つですが、どの価格帯であっても買主から値引き交渉が入る可能性は高いです。
買主からの値下げ交渉が想定されることや、売却開始後に価格の見直しが可能であることを踏まえて、売り出し価格は慎重に設定しましょう。

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まとめ

土地売却には仲介手数料や測量費、税金など多くの費用が発生します。
譲渡所得税は特例を活用すれば控除が可能で、固定資産税や火災保険料も払い戻しを受けられる場合があります。
相場調査や余裕のあるスケジュール管理、値下げ交渉を前提にした価格設定が利益を残すためのポイントです。
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