無道路地とは？該当する土地のケースや相続税評価額の計算方法を解説

相続した土地が無道路地だった場合、相続税の評価額が一般的な土地に比べて低くなることをご存じでしょうか。
これは、道路に接していない土地は、建物が建設できないなど制限がかかるためと考えられます。
そこで、無道路地とはなにか、該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
山口県・福岡県全域 で相続した土地が無道路地だった方は、ぜひ参考になさってください。

評価が低くなる？無道路地とは

土地にはさまざまな種類がありますが、そのうちの1つに「無道路地」があります。
無道路地とはどのような土地を指すのでしょうか。
ここでは、無道路地とはなにか概要について解説します。

無道路地とは

無道路地とは、都市計画区域内にあり、ほかの土地に囲まれていて道路に接していない土地のことをいいます。
都市計画区域とは、都市計画法により国土交通大臣や都道府県知事が指定する都市計画を実施するエリアのことです。
たとえば、市街化区域や市街化調整区域、非線引区域が該当します。
また、無道路地は、都市計画区域内にあり道路に接しているものの、条例で規定されている接道義務を満たしていない土地も指します。
接道義務とは、建築基準法により建築物の敷地が道路に2m以上接していなくてはならない義務のことです。
このように、無道路地道路は、道路にまったく接していない、または接道義務を満たしていない土地です。

無道路地は評価が低くなる

無道路地は、建築基準法を満たしていないため、新しく建物を建てたり、建て直しをしたりすることができません。
そのため、接道している土地と比較すると、利用価値が低いため、資産価値や評価額が低くなるのが特徴です。
また、無道路地に出入りするには、ほかの方が所有する土地を通る必要があるため、日常生活にも制限がかかってしまいます。
このように建築に制限がかかったり日常生活に影響が出たりする土地は、利用できない、売却できないといった特徴があるため、価値が低くなってしまうのです。
そもそも、このような無道路地ができてしまう背景として挙げられるのが、都市の過密化および土地の細分化です。
また、建築基準法施行前から未整理のまま土地が残されたことが原因でもあります。

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評価が低いとされる無道路地に該当するケース

評価が低い無道路地ですが、具体的にはどのような土地を指すのでしょうか。
ここでは、無道路地に該当するケース、また該当しないケースも解説します。

無道路地に該当するケース

無道路地に該当するケースは、以下のような場合です。

• 道路に接していない
• 接道部分が2m未満の土地
• 一部の間口が2m未満の場合
• 接している道路が建築基準法上の道路でない
• 道路とのあいだに第三者所有の土地がある

このように、道路にまったく接していないだけでなく、接道部分や間口が2m未満の場合、また道路とのあいだに他人名義の土地がある場合も無道路地となります。
また、そもそも建築基準法上の道路でない場合も無道路地の対象です。
接道義務は、建築基準法上の道路と接していることが前提です。
そのため、道路と敷地が設置していても、建築基準法上の道路でない場合は、接道義務を満たさず無道路地となります。
そのほかにも水路が介在しているような場合も該当します。

無道路地に該当しないケース

一方で、無道路地に見える土地でも、以下のような場合は、無道路地に該当しない場合があります。

• 道路への通行権がある土地
• 無道路地と道路に接している土地が同じ所有者

他人の土地に囲まれていても、道路へ出る際の「通行権」を設定している場合は、無道路地には当たりません。
通行権にはいくつか種類があり、たとえば「通行地役権」や「囲繞地通行権」があります。
通行地役権とは、自分の土地を通るために他人の土地を通行できる権利で、通行という目的のために設定される地役権のことです。
一方で、囲繞地通行権は、ほかの土地に囲まれている土地の所有者が、ほかの土地を通行できるとする権利のことです。
通行地役権は契約によって生じる権利ですが、囲繞地通行権は、民法で定められている権利であるという点が大きく異なります。
ただし、囲繞地通行権が認められる場合でも、接道義務を満たしていると見なされるためには、通行権が認められる部分の幅が重要です。
この場合、最低でも、2m以上の通路幅を要するとされています。
そして、無道路地に該当しないもう1つのケースは、無道路地と道路に接している土地が同じ所有者の場合です。
これは、通路部分を第三者から取得することなく道路の一部を通行の用に利用できるため、無道路地として利用価値が低下していると認められないためです。
たとえば、評価対象地のA土地を道路に接している土地の所有する相続人が相続した場合、評価対象地と前面宅地を同じ人物が所有することとなるため、A土地は無道路地に当たりません。
このように、一見すると無道路地に見えても通行権を設定している場合や、対象地と道路に接している土地が同じ所有者の場合は無道路地とはならないことを覚えておきましょう。

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無道路地の相続税評価額の計算方法

無道路地は、土地に制限がかかることから相続税評価額が低くなります。
相続税の申告をスムーズにおこなうためにも、無道路地の相続税評価額の計算方法について把握しておきましょう。
ここでは、無道路地の相続税評価額の計算方法を解説します。

計算方法

無道路地と道路とのあいだに土地があるようなケースの場合は、まずは無道路地と前面にある土地を合わせた1つの土地として、奥行価格補正率を乗じて仮の価格を算出していきます。
たとえば、路線価が10万円、無道路地から道路までの奥行距離が50m、前面の土地との合計が800㎡の場合は、以下のように計算します。
①10万円（路線価）×0.89（奥行価格補正率）×800㎡＝7,120万円
次に、前面の土地の奥行価格補正後の価額を算出します。
➁10万円（路線価）×0.95（奥行30mの場合）×500㎡（前面の土地の地籍）＝4,750万円
続いて、算出した合計の土地としての価額から、前面の土地の奥行価格補正後の価額を差し引いて、無道路地の奥行価格補正後の価額を算出します。
7,120万円－4,750万円＝2,370万円
評価額が算出されたら、「評価額×不整形地補正率」で減額し、相続税評価額を算出していきます。
不整形地補正率は、地区区分や地籍区分などの情報が必要のため、事前に調べておく必要があります。
このように、無道路地の相続税評価額の計算は、一般的な土地と比べて計算方法が複雑です。
なお、詳しい計算方法や補正率については、国税庁のホームページ上でご確認ください。

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まとめ

道路に接していない土地や、接していても接道義務を満たしていない土地は、無道路地と呼ばれ土地の利用に制限がかかることがあります。
また、接している場合でも、建築基準法上の道路ではない場合なども、無道路地に該当するため注意が必要です。
なお、無道路地の相続税評価額は通常の土地と比べて評価額が低く、かつ計算も複雑となるため事前に国税庁のホームページ上で確認しておくことをおすすめします。
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