不動産売買契約書の役割は？確認すべきポイントについても解説

不動産を売却するときには、不動産売買契約書を作成し、売主と買主の双方が納得したうえで契約します。
この不動産売買契約書には聞き慣れない専門用語が多く書かれており、内容をしっかり把握せずに契約を結ぶと、トラブルになる恐れがあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売買契約書が必要な理由と役割、重要事項説明書との違い、とくに注意して確認したほうが良いポイントについて解説します。
山口県、福岡県全域で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買契約書が必要な理由

まずは、不動産売買契約書とはどのようなものなのか、不動産を売却するときに必要な理由や記載されている内容について解説します。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、不動産売買をおこなう際に、売主と買主が取り交わす書類のことです。
不動産売買契約書には、取引をおこなうにあたって当事者が知っておくべき取引に関する取り決めや、条件、物件の情報などが記載されています。

不動産売買契約書が必要な理由

実は、不動産売買契約は、個人同士が口頭で取り交わすことも可能です。
しかし、口頭で決めたことは、取引後にトラブルが起きた場合に証明となるものがありません。
不動産取引には、多額のお金が動きます。
売主と買主、また不動産会社のあいだで認識の違いがあると、大きなトラブルに発展しかねません。
そういったトラブルを防止するために、不動産売買契約書を作成し、当事者が確認したうえでそれぞれが捺印することで、取引の正式な証明として残すことができるのです。
なお、不動産会社の仲介によって不動産の売買をおこなう場合は、宅地建物取引士が記名・捺印をした不動産売買契約書を交付することが、不動産会社に義務付けられています。

不動産売買契約書の記載内容

不動産売買契約書には取引の条件や物件の情報など、数多くのことが記載されています。
下記の内容は、そのうちの一部です。
売買する不動産の詳細
取引の対象となる不動産を明確にするために、所在地や面積、売主と買主の氏名や住所など、詳細な情報が記載されます。
マンションの場合は、さらに専有部分の広さや、敷地権に関する情報も記載されます。
手付金
売買契約を結ぶ際には、買主から売主に対して手付金が支払われます。
もし、買主が契約を結んだあとにキャンセルしたい場合は、手付金を放棄すればキャンセル可能です。
そのような事項も、不動産売買契約書に記載されます。
売買代金の金額と支払い時期、引渡し日
不動産の売買代金と、その支払い時期についても不動産売買契約書に記載されます。
通常、不動産の引渡し日には、売買代金から手付金を引いた金額が支払われます。
現金で支払われることもありますが、不動産の代金は高額であるため、銀行振り込みや小切手などを利用するケースがほとんどです。
どのように支払うのか、支払い方法についても記載されます。
境界の明示
不動産を売却する際には、土地の境界を明示する義務があります。
境界が曖昧な場合は測量をおこない、境界を確定したうえで不動産売買契約書に盛り込むことが大切です。
契約違反による解除
契約違反があった場合、不動産売買契約を解除できること、その場合の違約金をどうするかといった内容が記載された項目です。
違約金の金額は、売買代金の20％程度に設定するのが一般的ですが、売主と買主の合意により金額を定めることもできます。
そして、契約違反の条件や違約金の金額を不動産売買契約書に明記します。
これらのほか、物件の状況や瑕疵、公租公課の分担についてなど、大切なことが記載されているため、しっかり内容を把握したうえで契約を結びましょう。

不動産売買契約書と重要事項説明書の内容の違い

不動産の売買契約を結ぶ際には、売買契約書と同時に重要事項説明書という書類も作成します。
どちらにも取引の内容や物件の状況などが書かれているため、どこに違いがあるのか確認することも大切です。
そこで次に、重要事項説明書の概要や、不動産売買契約書との違いについて解説します。

重要事項説明書とは

不動産取引の際には、売主や買主の意思決定に関わる重要な事項（物件の状態や権利の状況など）を宅地建物取引士が当事者に説明するよう、法律で定められています。
これを、重要事項説明といい、その内容を書面にしたものを「重要事項説明書」といいます。

重要事項説明書との違いは「特約事項」

重要事項説明書の内容は、不動産売買契約書とそれほど大きく異なるものではなく、不動産売買契約書をより細かく説明すべき情報が記載されています。
重要事項説明書では、不動産売買契約書の条項を補足することや、異なることを「特約事項」として記載するのが一般的です。
特約事項には、とくに重要なことが記載されているため、不動産売買契約書と照らし合わせながら、しっかりと内容を確認するようにしましょう。

不動産売買契約書の内容でとくに確認すべきポイント

不動産売買契約書には、取引をおこなううえで数多く重要なことが記載されていますが、とくに確認すべき部分はなにかを知っておくと、内容を把握しやすいですよね。
そこで最後に、不動産売買契約書で確認すべきポイントについて解説します。
不動産を売却する際には、不動産売買契約書のなかのとくに以下の内容を確認しましょう。

手付金を解除できる期限

不動産売買契約を結ぶ際には、手付金を買主から受け取ります。
しかし、なんらかの事情で契約をキャンセルするケースもあります。
その期限は、「売主と買主のどちらかが契約の履行に着手するまで」と定めていることがほとんどです。
期限を過ぎると違約金が発生するため、内容をしっかり確認しておくことが大切です。

所有権移転登記にかかる費用

不動産を売却すると、その所有権を売主から買主へと変更する所有権移転登記をおこなう必要があります。
登記手続きには費用が発生します。
登記手続きにかかる費用は、売主と買主のどちらが負担しても問題ありません。
しかし、どちらが負担するのかを契約時に決めておかないと、あとでトラブルになる恐れがあります。
したがって、取引をおこなうにあたって発生する費用の負担について、しっかりと不動産売買契約書に盛り込んであるかどうかを確認するようにしましょう。

ローン特約について

不動産を売却する際、買主が契約前に住宅ローンの事前審査を受けます。
そして、売買契約を結んだあとに本審査を受けるのが一般的な流れです。
しかし、買主が住宅ローンの本審査にとおらないケースもあります。
その場合は、買主が無条件で契約を解除できるという「ローン特約」をつけて契約を結ぶのが一般的です。
買主にとっては、この特約により安心して契約を結べますが、売主は契約が解除されると、一から売却活動をおこなうことになります。
したがって、不動産売買契約書にローン特約をつけるうえで、買主が本審査にとおるかどうかを見極めることも大切です。

まとめ

不動産売買契約書とは、物件の詳細や取引のルールについて記載した重要な書類です。
不動産の売買におけるトラブルを防止する役割があるため、その内容を当事者が確認し、同意したうえで契約を結ぶことが大切です。
とくに、取引にかかる費用の負担や、違約金に関する項目など、お金が発生する内容についてはしっかり確認し、安心・安全な売却を目指しましょう。
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