海外在住で不動産売却？手続きの進め方や税金についても解説

日本の不動産を売却したいものの、現在海外に住んでいるため、わざわざ帰国せずに手続きを進められるのだろうかとお悩みではありませんか。
遠く離れた異国から物件を売却する場合、書類手配や税金面での対応などに不安を感じやすいですが、適切な手順と専門家のサポートがあれば渡航せずとも売却は可能です。
本記事では、海外在住のまま日本の不動産売却を成功させるための流れをはじめ、特殊な必要書類や税務上の注意点について解説いたします。
帰国する手間を省き、非居住者の状態でも安全かつスムーズに物件を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

海外在住でも日本の不動産売却は可能

海外在住者の不動産売却には、主に押さえておくべき法的根拠や前提条件があります。
まずは、非居住者が物件を売却できる理由や必要な準備について解説していきます。

非居住者の売却は適法

非居住者とは、税務上、日本国内に住所がなく、かつ、日本国内に現在まで引き続いて1年以上の居所を有しない方を指します。
日本の不動産は海外移住後も所有できるため、本人の意思があれば国外に住みながら売却が可能です。
ただし、海外転出後は住民票が除票となるため、国内居住者とは必要書類のそろえ方が異なります。
その場合は、在外公館が発行する在留証明書などを住民票の代わりに用いて、本人の住所を確認します。
そのため、売却を考えた段階で必要書類と取得方法を確認し、不動産会社や司法書士と相談しながら準備しましょう。

委任状による売却要件

海外在住のまま売却する場合は、代理人へ手続きを任せる委任状を用意すると、帰国せずに契約や登記を進めやすくなります。
委任状には、売買契約の締結や所有権移転登記など、代理人に任せる権限の範囲を具体的に記載しましょう。
また、印鑑証明書の代わりとなるサイン証明書を準備し、本人の署名であることを公的に確認できる状態にします。
一般的には、司法書士が作成した委任状を確認したうえで、領事の面前で署名する方法が用いられます。
そのため、決済直前に不備が見つからないよう、作成前から司法書士へ内容を確認してもらうと安心です。

信頼できる専門家の選定

海外からの売却では、非居住者の取引経験がある不動産会社を選ぶことが、手続きを円滑に進めるうえで重要です。
たとえば、時差を考慮した連絡やオンライン面談に対応する会社なら、海外からでも相談や意思決定を進めやすくなります。
また、住所変更登記やサイン証明書に詳しい司法書士と連携できるかも確認しておきましょう。
相談時には、売却実績や必要書類の案内、販売状況の報告頻度などを確認すると安心です。
そのため、不動産会社と司法書士が情報共有できる体制を整え、契約から引渡しまで支えてもらえる相手を選ぶことが大切です。

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前章では売却の前提条件について述べましたが、具体的な進め方も気になりますよね。
ここでは、会社選びから引き渡しまでの実務的な流れについて解説します。

準備とオンライン媒介契約

売却を始める際は、海外在住者の取引に対応できる不動産会社へ相談し、必要なら司法書士も早めに探しておきます。
オンライン面談では、時差への配慮や連絡方法にくわえ、非居住者の売却経験があるかを確認しましょう。
また、物件の所在地や築年数、利用状況などを整理しておけば、査定や販売方法について具体的に相談できます。
査定結果と販売方針に納得できたら、売却活動を依頼する媒介契約を締結し、売出価格を決めていきます。
なお、電子署名や国際郵送に対応できる場合もあるため、契約方法と売却中の報告頻度も事前に確認すると安心です。

査定から引渡しまで

媒介契約後は物件情報の公開や内覧対応が始まり、購入希望者から申込みが入れば、価格や引渡し時期などを調整します。
その間に、契約や登記に必要な書類をそろえ、帰国しない場合は代理人を選任する準備も進めます。
ただし、海外との郵送は国内より日数がかかりやすいため、契約日や決済日から逆算して早めに手配することが大切です。
売買契約は、代理人による署名や持ち回り方式などを利用できる場合があり、現地にいなくても進められます。
そして、決済では残代金を確認し、鍵や関係書類を引き渡した後、司法書士が所有権移転登記をおこないます。

海外在住者の必要書類

海外在住者が日本の不動産を売却する際は、通常とは異なる書類も含め、早めに準備を始める必要があります。
中心となるのは、在留証明書、サイン証明書、代理権限委任状、本人確認用のパスポートのコピーです。
また、所有権移転登記では登記識別情報なども必要になるため、手元にあるか確認しておきましょう。
在外公館で取得する書類は、国や地域によって予約が必要な場合があり、受け取りまで時間を要することもあります。
そのため、媒介契約後は司法書士と必要書類を共有し、取得時期や郵送日数を考慮して余裕のある日程を組むことが大切です。

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損をしないための税務対策と注意点

ここまで売却の手順を解説しましたが、税金や資金管理のポイントもおさえておきましょう。
最後に、譲渡所得の仕組みや確定申告の注意点について解説していきます。

譲渡所得と源泉徴収

日本の不動産を売却して利益が出た場合は、原則として日本で譲渡所得に対する税金がかかります。
譲渡所得は、売却代金から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算し、所有期間で税率区分が変わります。
また、非居住者の売却では、買主が売買代金の10.21％を差し引いて納付する源泉徴収が必要になることもあるため注意が必要です。
ただし、買主が個人で、自身や親族の居住用として1億円以下で購入する場合など、対象外となるケースもあります。
そのため、売却前に税理士などへ相談し、手取り額と納税の流れを確認しておくと資金計画を立てやすくなります。

確定申告の手順と期限

源泉徴収された金額は税額の前払いにあたるため、売却後は確定申告をおこない、最終的な税額を精算します。
確定申告は原則として、売却した年の翌年2月16日から3月15日までにおこない、必要書類を税務署へ提出しましょう。
また、非居住者が日本で税務手続きを進める場合は、書類の受領や申告を代行する納税管理人を選任する必要があります。
納税管理人には、国内の親族や税理士などを指定できるため、売却前から依頼先を検討すると手続きが進めやすくなります。
なお、申告により税金が還付される場合もあるため、売買契約書や費用の領収書を整理しておきましょう。

海外送金と為替リスク

売却代金を海外口座へ移す場合は、送金手続きだけでなく、為替レートの変動で受取額が変わる点にも注意が必要です。
同じ円額でも円高・円安によって外貨での受取額は変わるため、送金時期を分けるなど、資金移動の方法を検討できます。
また、多額の海外送金では、金融機関から資金の出所や送金目的について確認を求められることがあります。
その際は、売買契約書や領収書を用意しておくと、不動産売却による資金であることを説明しやすくなるでしょう。
そのため、送金前に金融機関へ相談し、必要書類や1回あたりの送金上限額、手数料などを確認しておくと安心です。

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まとめ

海外在住者でも日本の不動産は売却可能であり、国内用公的書類の代わりに在外公館で取得した証明書を用意し、専門家と連携して手続きを進めます。
不動産会社との面談から引渡しまでオンライン等を活用して進めますが、4点の必要書類の取得には日数を要するため逆算して早めに準備をおこないます。
売却後は納税管理人を選任して確定申告をおこなう必要があり、海外送金時も為替リスクや1回あたりの送金上限額などを事前に確認しておくべきでしょう。
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